Сделки с долями: ответы на популярные вопросы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долями: ответы на популярные вопросы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Как выделить долю в квартире?
Когда требуется выделить долю в натуре и определить порядок пользования, собственники могут пойти двумя путями.
Первый — это договориться между собой и просто пользоваться недвижимостью в соответствии с договоренностями. Документально это соглашение не оформляется.
Второй вариант применяется в случае, если договориться полюбовно не удалось. Тогда владельцам приходится обращаться в мировой суд.
Понадобятся следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество,
- паспорт,
- исковое заявление о выделении долей в натуре.
Когда суд «выделяет доли в натуре», он не выделяет отдельные объекты права, а просто фиксирует порядок пользования. После этого собственник пользуется имуществом так, как определил суд. Если вторая сторона каким-то образом этому препятствует, тогда можно обращаться к судебным приставам о понуждении в исполнении решения суда.
На практике суд отнимает много сил и времени, а итог получается примерно такой же, как и при соглашении. Разделить финансово-лицевой счет в Москве на данный момент невозможно.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.
На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.
Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
🔑 Разница между долей и комнатой
| ✔ Параметр | 🏡 Доля | 🗝 Комната |
| Отдельное свидетельство | Нет | Да |
| Отдельный лицевой счет | Нет | Да |
| Возможность распоряжения имуществом | Ограничена | Да |
| Закрепление за лицом жилплощади | Возможно по решению суда | Да, всегда |
Выдел доли в коммунальной квартире
Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).
Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.
Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:
Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Что означает — выделение доли в квартире
У квартиры может оказаться не один владелец, а несколько. Тогда недвижимость находится в долевой или общей собственности.
Особенности! Различия между этими понятиями — в том, определён ли размер долей. При общей собственности за каждым из владельцев закреплена определённая часть в праве на квартиру (например, половина или треть). Эти доли могут быть равными или различаться. При совместной собственности такого разделения нет.
Каждый из владельцев обладает частью прав на недвижимость в целом. То есть не половиной или третью жилья, а долей в каждом квадратном метре. Из-за этого возникают разногласия по использованию. При выделении доли за собственником закрепляется конкретная часть квартиры, которой можно распоряжаться свободнее.
Выдел части из совместной собственности
Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.
Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.
Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:
- брачный договор;
- соглашение;
- суд.
При разделе общей собственности учитываются как правовые, так и технические аспекты. Должна быть возможность не только передать изолированную часть квартиры, но и создать условия для проживания в ней – оборудовать санузел, например, и отдельный вход. При отсутствии таких условий суд по требованию истца может определить порядок эксплуатации жилого объекта.
Неудивительно, что выделение доли в квартире в натуре на практике осуществляется редко. Обычно для этого нет технических условий, ведь создать в квартире для каждого собственника отдельный вход, туалет и кухню невозможно. Обычно в частную собственность переходят только комнаты, а помещения общего пользования остаются долевым имуществом.
Так как разделить недвижимость поровну не получается, заинтересованный собственник вправе требовать от других владельцев денежной компенсации его доли.
Споры по поводу жилой недвижимости трудно выиграть без помощи специалиста. Юрист в деталях объяснит клиенту, как проходит процедура выдела доли.
Особенности продажи выделенной доли в квартире
Когда становится вопрос о продаже доли, многих интересует, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. Важно отметить, что остальные собственники будут иметь преимущественное право покупки данного имущества, поэтому в первую очередь необходимо предложить выкупить продаваемую часть им. Такое предложение должно быть подано в письменном виде.
Если совладельцы отказываются от него либо ничего не отвечают, продавать долю можно другому лицу на тех же условиях. Цена не может быть ниже, чем предлагалась соседям.
Лица, которые хотят продать долю в квартире без выделения, часто сталкиваются с несогласием со стороны своих соседей. В таком случае остается лишь прибегнуть к судебному разбирательству. Первый владелец действует в своих интересах, предоставленных им законом, а потому при наличии оснований может рассчитывать на положительное решение суда.
Родителям следует также обезопасить права своих детей. Выделение доли ребенку в квартире с обременением может привести к тому, что, если супруги не выплатят долг по кредиту, несовершеннолетний потеряет свою долю в счет погашения задолженности.
Необходимые документы
Прежде чем обращаться в суд, истец должен подготовить полный пакет документов. Какие документы для этого нужны:
- Документ, удостоверяющий личность – паспорт, свидетельство о рождении детей.
- Документы на квартиру – техпаспорт, выписку из ЕГРН, в которой прописаны кадастровые данные на данный объект недвижимости.
- Экспертные – оценка жилого помещения специалистами БТИ, при этом должен прилагаться акт планируемого выдела долей.
- Квитанция об оплате услуги;
- Документы, подтверждающие право собственности на данную квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор обмена или дарения и т.п.
Что такое выделенная доля в квартире
Например, часто родители хотят обеспечить своих детей жилищем. Чтобы выделить долю в квартире ребенку, родителям нужно поэтапно разобраться в самой процедуре, как использовать семейный сертификат (капитал), если есть такая возможность. Или, куда обращаться нужно в первую очередь, чтобы составить договор. Есть и другие ситуации, почему пользуются долевым правом собственности.
Чтобы узнать, как выделить комнату из доли в квартире, или саму долю, которая причитается ребенку, супругу, родственнику или кому-то другому, необходимо сначала понять, что это такое вообще. Права на квартиру юридически могут декларироваться по-разному. В ст.244 ГК РФ указываются отличия двух типов владения недвижимым имуществом.
Понятийный аппарат содержит такие определения, как:
- совместная собственность;
- долевая собственность.
В первом случае жилая площадь не делится, а равнозначно отдана в пользование всем членам семьи, либо мужу и жене. Вот почему после смерти кого-то из супругов, имущество переходит к оставшемуся супругу по закону.
Во втором же случае площадь для проживания распределяется между долевыми участниками совладения. При этом доли могут быть разной величины. Они должны быть подробнейшим образом описаны в специальном соглашении.
Характеристики приводятся по каждой части в отдельности.
Возможности владельцев комнат
Доля в имуществе не определяется, как конкретная часть площади. Поэтому 1/2 часть квартиры не делает из владельца собственника определенной комнаты.
Стремление превратить долю в комнату обуславливается следующими причинами:
- долевой собственник не имеет своей четко ограниченной территории;
- в доле не допускается разделение счета для оплаты услуг ЖКХ;
- любое действие (продажа, аренда, залог) при долевом владении должно быть одобрено совладельцами.
Перевод доли в квартиру возможен одним из двух способов:
- Разделение долевой собственности по соглашению владельцев. Допускается этот вариант только на добровольной основе всех совладельцев.
- Выделение собственности путем выкупа или в виде изолированной части. Для реализации этого способа потребуется обращаться через суд, если хотя бы один из собственников не согласен выделить территорию на добровольной основе.