Мораторий на взыскание неустойки с застройщика 2022

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки с застройщика 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Модель риск-ориентированного подхода — опора ЦБ

2. Страховщики жизни активно меняли продуктовые линейки в 2022 году

3. Требования к ОВС повысятся

4. Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

5. Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

6. Закон о долевом строительстве усовершенствован

7. Условия долевого строительства 2021

8. Требования к застройщику по 214-ФЗ

9. «Непонятно, как сейчас будут идти продажи»

10. Госдума России уреформировала долевое строительство и взялась за СРО

11. Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?

Банк России при оценке платежеспособности страховщиков планирует учитывать ограничения, с которыми компании столкнулись по ряду заблокированных иностранных активов, сообщили «Интерфаксу» в пресс-службе Банка России. «В частности, предполагается введение мер поддержки, позволяющих не одномоментно, а постепенно признавать возникшие по таким активам убытки. Нужно отметить, что возможность воспользоваться этой «рассрочкой» будет предоставлена только тем компаниям, которые не будут выплачивать дивиденды (распределять прибыль)», — отмечает регулятор, комментируя новые планируемые меры поддержки.

Модель риск-ориентированного подхода — опора ЦБ

В 2020 году Банк России при переходе к риск-ориентированному надзору ввел новые требования к финансовой устойчивости и платежеспособности страховщиков. «Благодаря этим требованиям регулятора и мерам, которые предприняли страховщики для того, чтобы им соответствовать, рынок вошел в период санкционных ограничений с лучшим качеством активов и капитала», — делает вывод регулятор.

В ЦБ отмечают, что требования по финустойчивости СК «вступают в силу поэтапно, начиная с 1 июля 2021 года. Очередной этап — с 1 января 2023 года (Положение Банка России № 781-П). Требования, которые предусмотрены положением, позволяют точнее рассчитать величины страховых обязательств и соответственно получить более информативную оценку финансовой устойчивости страховщиков. До 1 июля 2025 года будут действовать переходные положения, в частности, расчет рисков будет производиться в сниженном объеме».

ЦБ также планирует в будущем уточнить подходы к расчету страхового риска. В частности, сейчас регулятор вырабатывает подход к оценке риска расторжений договоров страхования. По итогам этой работы будет рассмотрен вопрос о модификации текущей методологии расчета кредитного риска и страховых резервов (включая резерв премий).

Регулятором рассматривается и возможность введения дополнительных требований к капиталу компаний, занимающих существенную долю рынка ОСАГО либо имеющих в своем портфеле крупную долю договоров в сегменте ОСАГО. Вопрос учета концентрации по другим линиям бизнеса будет рассмотрен позднее. Коэффициент концентрации в лидирующих сегментах страхового рынка ранее не учитывался при расчете капитала игроков.

Говоря об особенностях политики инвестирования страховщиков в 2022 году, в Банке России отметили, что она проводилась в условиях высокой волатильности фондового и валютного рынков. «СК, как правило, продолжают применять достаточно консервативные инвестиционные стратегии, — отмечает ЦБ. — Сложившаяся ситуация с санкционными ограничениями оказала влияние на подход компаний к инвестированию. Так, инвестиции в активы недружественных стран стали сопряжены с повышенными рисками, в связи с чем компании ищут альтернативы таким инструментам на российском рынке или на рынках дружественных государств. Например, для рискового наполнения продуктов инвестиционного страхования жизни компании пробуют использовать вложения в российские финансовые инструменты».

Страховщики жизни активно меняли продуктовые линейки в 2022 году

Ситуация этого года повлияла на подходы страховщиков к развитию продуктовой линейки, полагают в ЦБ. Существенные изменения произошли в страховании жизни: в частности, компании переориентировались на продажи продуктов накопительного страхования жизни (НСЖ), которые фактически стали «замещать» договоры инвестиционного страхования жизни (ИСЖ). Снижение продаж ИСЖ происходило по объективным причинам: сами страховщики сократили предложение таких продуктов из-за ограничений инвестиционных возможностей после закрытия западных рынков капитала. Как правило, раньше для рискового наполнения продуктов ИСЖ использовались финансовые инструменты, выпущенные в иностранных государствах (позже признанные недружественными). Кроме того, в период высоких ставок вырос интерес потребителей к депозитам. В этих условиях повысилась привлекательность более консервативных видов вложений, к которым относятся продукты НСЖ.

«Заметная часть продуктов НСЖ, реализуемых в текущем году, имеет «короткие» сроки действия и подразумевает разовые взносы, что может говорить о «переупаковке» продуктов ИСЖ. Такие продукты не в полной мере соответствуют классическим примерам накопительных программ, которые характеризуются длинными сроками и регулярными взносами, что помогает страхователям копить средства на долгосрочные цели», — обратил внимание регулятор.

Как пояснил «Интерфаксу» вице-президент Всероссийского союза страховщиков (ВСС) Виктор Дубровин, появление краткосрочных договоров НСЖ было временным решением ряда страховщиков «в экстраординарных условиях повышения ключевой ставки ЦБ и ставок по депозитам до уровня 20% и выше», полисы страхования жизни с депозитами конкурировать не могли, их продажи останавливались. «Однако эта ситуация ушла, спустя несколько месяцев, с лета этого года договоры НСЖ возвращались к классическим формам и срокам — 3-5 лет в среднем по рынку», — констатировал Дубровин.

Банк России рассчитывает на внедрение в ближайшем будущем нового для российского страхового рынка инвестиционного продукта, полиса ДСЖ — долевого страхования жизни (модель unit-linked). Как полагают в ЦБ, это позволит расширить возможности страхования жизни и привлечь долгосрочные инвестиции. Такой комплексный продукт страхования жизни с инвестиционной составляющей будет предоставлять потребителям, наряду с программой долгосрочного страхования жизни, гибкие инвестиционные возможности. При этом будут защищены их права как инвесторов, а инвестиционная стратегия будет зависеть от их пожеланий и риск-аппетитов. Такой страховой продукт будет прозрачен с точки зрения доходности, инвестиционные риски будут лежать на страхователях.

Для внедрения ДСЖ Банк России планирует разрешить страховым организациям, имеющим лицензию на страхование жизни, получать лицензию управляющей компании на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а управляющей компании — получать лицензию на осуществление добровольного страхования жизни.

Кроме того, для повышения защищенности потребителей на рынке страхования жизни планируется создать систему гарантирования по договорам страхования жизни, она должна обеспечить сохранность долгосрочных вложений граждан. «Такая система будет строиться на тех же принципах, что и страхование депозитов в банках и гарантирование пенсионных накоплений. В случае банкротства страховой организации ее обязательства перед клиентами в установленных законодательством пределах будут исполнены Агентством по страхованию вкладов (АСВ) за счет гарантийного фонда, формируемого из взносов страховых организаций. Страхование жизни имеет социальную направленность, граждане часто с помощью этого инструмента копят на пенсию, поэтому справедливым будет защитить такие накопления граждан. Планируется, что по общему правилу гарантийная выплата будет осуществляться в пределах 1,4 млн рублей», — сообщили в ЦБ агентству.

Требования к ОВС повысятся

Готовящиеся ЦБ меры регулирования в сфере повышения требований к финустойчивости с 2023 года затрагивают и некоммерческие общества взаимного страхования. Новации могут привести к сокращению игроков в этом сегменте, такую оценку привел агентству эксперт в сфере ОВС.

«Дополнительный импульс взаимному страхованию может дать расширение разрешенных видов страхования, — полагают в ЦБ. — Но это можно сделать только при условии повышения требований к финансовой устойчивости ОВС и расширения ответственности их членов. Выполнение этих условий в том числе будет способствовать повышению привлекательности такой формы страхования для потребителей и способствовать развитию обществ взаимного страхования в долгосрочной перспективе. Инвестиции в создание ОВС будут оцениваться в качестве достаточно консервативных вложений в связи с возросшими к ним регуляторными и надзорными требованиями. Законопроект, направленный на совершенствование регулирования ОВС, находится на рассмотрении в Государственной думе».

«Важно, чтобы повышение требований к финустойчивости не оказалась непомерной нагрузкой для ОВС, не привело к умиранию сегмента. Особенность формирования таких некоммерческих организаций — в отсутствии прибыли к распределению и в отсутствии капитала, взамен действует механизм солидарной ответственности участников ОВС. Если повышенные требования по финустойчивости к ОВС регулятором будут реализованы, этой категории игроков потребуется формировать дополнительные финансовые резервы как аналог капитала. Дополнительная нагрузка снизит в принципе привлекательность идеи создания ОВС. В то же время, как показала мировая практика, в ряде случаев ОВС — хороший инструмент страховой защиты, особенно в условиях закрытия внешних рынков», — прокомментировал «Интерфаксу» планы Банка России эксперт на рынке ОВС. По его мнению, «более справедливым следует считать подход к оценке финустойчивости и платежеспособности ОВС с учетом специфики таких компаний, это должна быть отдельная линия в регулировании».

В свою очередь ЦБ отмечает, что деятельность ОВС основывается на механизме добровольного объединения его членов. Поэтому развитие этого бизнеса зависит, в первую очередь, от заинтересованности самих хозяйствующих субъектов (страхователей) в кооперации для получения страховой защиты своих интересов.

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста

• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.

Покупка квартиры в новостройке — дело хоть временами и рискованное, но весьма выгодное, поскольку стоимость квартир в строящемся доме значительно ниже аналогичных по площади в уже готовых объектах. Кроме того, для покупки квадратных метров в еще не построенном жилье банки сейчас выдают ипотеку на более выгодных условиях, нежели те, что предусмотрены для «вторички».

4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).

«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.

— компенсация морального вреда;
— штраф, размер которого равен половине от той суммы, которую взыскал суд;
— судебные издержки на оплату нотариальной доверенности, на представителя (если доверенность выдана по этому конкретному делу), почтовые расходы на отправку претензий и иска, а также расходы на юридические услуги.

Отказ от договоров долевого участия в 2022 году

Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.

Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.

Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование

Закон о долевом строительстве усовершенствован

Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.

Для застройщика они определены следующим перечнем:

Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
Своевременная оплата необходимых взносов.
Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.

Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.

выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.

По сути, это основные обязанности компании.

вносить необходимые платежи;
соблюдать условия по договору;
в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.

Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Несмотря на наличие защитного механизма, он плохо отработан. С момента выхода закона прошло больше трех лет, но выбранные методы не работают и не могут гарантировать выполнения обязательств застройщиком на 100%. С другой стороны, страховые выплаты позволяет вернуть инвестированные деньги. Новые поправки, которые недавно вступили в силу, обязали отчислять застройщиков определенную сумму в специальный компенсационный фонд. Деньги должны переводиться при каждом оформлении ДДУ. Накопленные средства применяются для завершения объекта (при возникновении проблем у девелопера) или осуществления выплат дольщикам.

Лукашенко подписал указы о долевом строительстве и о господдержке при строительстве жилья
Указ о долевом строительстве будет откорректирован в ближайшее время

Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.

К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.

Для выполнения требований закона компания может использовать:

банковское поручительство;
стандартное страхование договоров долевого участия;
полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).

Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.

По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям

суммарная оплата по ДДУ;
начисленные штрафы и пени.

Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:

передачу ценного имущества в залог;
открытие депозитного условного счета.

Базовые определения:

денежная компенсация выплачивается дольщику;
возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.

Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.

Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:

общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.

Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:

регистрационные и учредительные документы предприятия;
справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
декларацию со сведениями о проекте;
экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
свидетельство СРО (допуск);
ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
результаты аудиторских проверок.

Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.

К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.

После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.

Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.

Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:

покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).

К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.

Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:

застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.

Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.

Условия долевого строительства 2021

С утверждением ФЗ №214 в 2014 году страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками стало обычным явлением.

Но здесь имеется ряд оговорок, касающиеся строительных проектов, которые должны соответствовать нормам ФЗ №214, а также разрешения на строительство (должно быть оформление до 2014 года).

Целью страхования ГО и является защита дольщиков, заключающих договоры со строительными компаниями. В чем суть такой опции? Как она работает? Какие проблемы законодательства должны быть учтены? Рассмотрим эти вопросы подробно.

Информация по страхованию гражданской ответственности дольщика зафиксирована в ФЗ № 214, где рассмотрены нюансы взаимодействия строительной компании и покупателя квартиры.

При внесении такого пункта законодатели ставили задачей взять под контроль строительные компании и защитить интересы дольщиков.

В законе закрепляется обязанность покупателя своевременно передать объект дольщику с учетом условий ПДКП и ДДУ.

ВОПРОС: Повлияет ли страхование ответственности застройщиков на конечные цены жилья? А также, на сколько страховка будет покрывать риски дольщиков?

ОТВЕТ: В настоящее время на территории Краснодарского края строительство многоквартирных жилых домов осуществляют 435 строительных организаций — застройщиков, из которых более 50% осуществляют деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве.

Цена на жилье формируется рыночным способом и определяется на основе уровней спроса и предложения на рынке.

Учитывая постоянный рост предложений строящихся квартир на рынке долевого строительства в 1 полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, можно сделать вывод, что введение с 1 января 2014 года страхования исполнения обязательств застройщика в настоящее время не повлияло на стоимость жилья в Краснодарском крае.

Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на территории Краснодарского края, который определяется Минстроем России, на дату заключения договора страхования (на II квартал 2014 года — 34 015 рублей).
ВОПРОС: Приведет ли страхование к удорожанию жилья?
ОТВЕТ: Введение страхования обязательств застройщика может привести к
удорожанию жилья, только в случаях снижения уровня конкуренции, а именно:
— сокращения объемов строительства многоквартирных жилых домов и, как
следствие, сокращение предложения на рынке участия в долевом строительстве;
— резкого роста уровня спроса на строящееся жилье в Краснодарском крае;
— возникновения обстоятельств форс-мажорного плана, то есть чрезвычайных и
непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

ВОПРОС: Сколько должен будет заплатить застройщик за страхование своей ответственности? Для всех ли застройщиков будет одна сумма, или она будет завесить от каких-то факторов?

ОТВЕТ: Страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика в настоящее время определяется по соглашению сторон и его государственное регулирование не предусмотрено.

Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по разным страховым тарифам.

В соответствии с законодательством о страховании страховщики обязаны применять экономически обоснованные страховые тарифы, которые рассчитываются на основании статистических данных не менее чем за три отчетных года.

В России арбитражные суды ежегодно признают множество застройщиков банкротами. Единицы застройщиков-банкротов при заключении договоров участия в долевом строительстве производили отчисления в Фонд защиты прав участников долевого строительства. Значительная часть банкротов страховала свою гражданскую ответственность в страховых компаниях по старому законодательству, а значит при банкротстве такого застройщика дольщики могут получить страховые выплаты.

Как мы отмечали ранее, признание застройщика банкротом и открытие в его отношении конкурсного производства является страховым случаем по данному виду страхования. При этом для получения страхового возмещения требования участника долевого строительства должны быть включены в реестр.

Для получения страхового возмещения необходимо обратиться в страховую компанию, застраховавшую ответственность застройщика. Правила такого обращения размещены на сайте страховой компании (у каждой компании они свои). Как правило, потребуется заполнить заявление для получения возмещения, а также предоставить выписку из реестра требований участников строительства и иные документы, подтверждающие приобретение у застройщика объекта долевого строительства.

К сожалению, практика страхования в России показывает, что многие страховщики не торопятся исполнять свои обязательства после наступления страхового случая. Складывается впечатление, что основная задача страховщика при получении заявления о наступлении страхового случаях — найти максимальное количество доводов для того чтобы отказать в выплате. О количестве невыплат можно судить не только по отзывам в интернете, но и по количеству судебных процессов о взыскании страховых выплат.

В суд можно обратиться после заявления о добровольной выплате, если страховщик не произвёл выплату в оговоренный договором или правилами страхования срок. В делах о взыскании вследствие банкротства застройщика шансы на выигрыш дела высокие. Прежде всего, потому что наступление страхового случая легко доказать: его подтверждением является вступившее в законную силу решение арбитражного суда о введении процедуры конкурсного производства или об обращении к взысканию предмета залога. Однако дольщику при обращении в суд важно не только получить сумму страховой выплаты, но и компенсировать свои убытки: получить компенсацию морального вреда, а также штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Размер сумм, присуждаемых дольщикам сверх страхового возмещения, во многом зависит от суда, рассматривающего дела (дольщик-физическое лицо может обратиться в суд по месту своего жительства). Поэтому перед обращением в суд рекомендуем посоветоваться с опытными юристами.

С 01.07.2019 года предусмотрен обязательный досудебный порядок по страховым спорам: до обращения в суд с иском к страховой компании необходимо обратиться к финансовому уполномоченному для урегулирования спора.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта.

Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.

Федеральный закон от 2 августа 2019 года №297-ФЗ. Федеральным законом, в частности, Россельхознадзор наделяется правом на проведение контрольной закупки лекарственных препаратов для ветеринарного применения, находящихся в обращении.

Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Кроме того, такая ежемесячная выплата будет производиться гражданам до достижения ребенком возраста трех лет.

За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

«Непонятно, как сейчас будут идти продажи»

Страховая компания «Респект» не попала в список страховщиков, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками. Напомним, что данный список составляет Центробанк России. В ответ на запрос «Реального времени» пресс-служба «Респекта» прислала официальную позицию гендиректора компании Александра Артамонова.

«Нам не в чем себя упрекнуть. ООО «Страховая компания «Респект» всего за 1% страховой премии не допустила к деньгам дольщиков более 12% застройщиков (около 1 000 строительных проектов), являющихся недобросовестными. Это позволило предотвратить появление 200 000 обманутых дольщиков и спасти более 400 млрд рублей граждан», — говорится в нем.

Причиной для исключения могли стать задержки по выплате дольщикам либо отдельные отказы от выплат. Хотя Артамонов обещал доказать регулятору законность отказов и вернуться на рынок, на своем сайте «Респект» сообщил, что покинул список страховщиков, работающих с застройщиками, и пожелал всем успехов, процветания и миллионов введенных квадратных метров.

Что данное событие означает для жилищного рынка? Что застройщики, которые страховались в «Респекте», не смогут заключать новые договоры долевого участия до тех пор, пока не договорятся с другим страховщиком, которому удалось попасть в список ЦБ РФ. Это значит, им придется останавливать продажи перед Новым годом, в пик покупательской активности.

«Как они будут продавать договоры долевого участия? Когда ты идешь в Росреестр, ты должен принести договор со страховой компанией. А Росреестр заходит на сайт Центробанка и смотрит список аккредитованных страховщиков. Непонятно, как сейчас будут идти продажи», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

В список Центробанка попали 10 компаний — «ВСК», «Страховая компания Пари», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «Абсолют Страхование», «РСХБ-Страхование», «Государственная страховая компания «Югория», «ВТБ Страхование» и «Бин Страхование» — и одна некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Но проблема в том, что договориться с этими страховыми компаниями вряд ли удастся.

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам. Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации. Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам. Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Госдума России уреформировала долевое строительство и взялась за СРО

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Хоть страховка ДДУ от недостроя и совершается в пользу дольщика, последний к заключению договора причастен лишь как третье лицо и его подпись на документе не нужна.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Хотите иметь гарантии защиты объекта долевого строительства от возможных рисков, обращайтесь к специалисту в области права еще на этапе заключения ДДУ.

Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?

После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.

Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.

На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.

Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:

транспортной инфраструктуры;
инженерных сетей и коммуникаций.