Риски при покупке и продаже квартиры по доверенности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке и продаже квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Какие бывают доверенности
Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.
Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.
Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.
Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Нотариат – не панацея: проверяется не вся информация
Нужно понимать, что при заверении доверительного документа нотариус не имеет технической возможности тщательно проверять подлинность документов, которые ему предъявлены. Явные признаки подлога и всяческие несоответствия он, конечно, заметит, но если пакет не вызывает подозрений, доверенность, скорее всего, будет оформлена.
Известно немало случаев, когда доверенность выдавалась по украденному паспорту, предъявленному человеком, который просто похож на владельца жилья. Бывает, что доверенности оформляют недееспособные люди, либо те, кого суд не признал таковыми, но фактически эти граждане являются психически больными. Это «железный» повод для тяжб и возможного признания сделки незаконной.
Риски для продавца и покупателя
Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:
- Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
- Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.
Оформление доверенности
К оформлению доверенности на продажу квартиры обычно прибегают тяжело больные люди или находящиеся в другом городе или стране. Реже к такому способу прибегают обеспеченные и занятые бизнесмены, желающие делегировать продажу имущества подчиненному или родственнику (например, жене).
Доверенность на продажу квартиру оформляется у нотариуса. Обратиться можно в любую нотариальную контору, имеющую лицензию. Город, в котором выдан документ, не имеет значения. Личное присутствие доверенного лица не требуется, потребуется копия паспорта. Доверитель вправе обратиться в нотариальную контору в городе проживания, предоставить паспорт и документ на собственность (свидетельство о регистрации права или выписка из ЕГРН). В обязательном порядке в документе должна быть дата составления. Представителю потребуется оригинал доверенности, его можно переслать заказным письмом. Если доверитель тяжело болен, нотариус может прийти на дом. Доверенность удостоверяется подписью доверителя и нотариуса.
Доверенность оформляется на бланке нотариуса. Собственник вправе прописать полномочия и указать срок. Если срок не указан, по умолчанию считается, что он составляет 1 год. При желании продавец может запретить передоверие другим лицам.
Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать
Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.
Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:
- Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
- Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
- Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
- Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.
В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.
Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности
Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.
Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.
Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.
Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.
Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.
Что делать, если возникли проблемы
Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).
При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.
Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.
Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.
Покупка квартиры по доверенности риски покупателя на сделке
Покупка квартиры по доверенности это риски покупателя, а продавец ничем не рискует! Разберем, виды рисков, как их избежать, чтобы не потерять квартиру или деньги.
Хотите узнать, почему важно обратить на нее внимание — оставайтесь с нами и читайте дальше!
Видов доверенностей может быть много, сейчас я буду вести речь о доверенности от собственника на право продажи квартиры, ее еще называют генеральной доверенностью.
Доверенность имеет определенные минусы, которые сказываются на эффективности и успешности как покупки, так и продажи квартир.
Сама по себе доверенность на куплю-продажу квартиры — это одностороннее волеизъявление одной стороны, в данном случае, собственника квартиры, который выступает доверителем. Подчеркну — одностороннее.
Понятие доверенности описано в ГК РФ в ст.ст. 185 — 189, если будет интересны технические стороны вопроса.
Я их касаться буду вскользь, учитывая только моменты, относящиеся к покупке или продаже квартир, чтобы вы могли понять для себя — стоит ли применять доверенность или иметь с ней дело продавая или покупая квартиры.
Типичные риски и мошенничества, поджидающие покупателя
Чаще всего конфликтные и незаконные ситуации возникают при неправомерных или ошибочных действиях продающей стороны. Для покупателя возникают следующие риски, когда в оформлении сделки по купле-продаже недвижимости участвует представитель по доверенности:
- Отзыв доверенности. Как уже отмечалось в данной статье, доверитель может в любой момент отозвать действие документа. Сделка при подписании лицом по отмененной бумаге становится ничтожной.
- Смерть собственника квартиры. Если доверитель скончался, покупателю это может быть неизвестно, и он успеет передать деньги лицу по доверенности. Сделка в таком случае отменяется, и на объект недвижимости будут претендовать наследники. Ввиду того, что взаимоотношения были оформлены с лицом, которого больше нет среди живых, то уплаченную сумму наследникам не передают. Процесс возврата средств покупателю в таком случае значительно усложняется.
- Недееспособность или психические нарушения доверителя. К сожалению, нотариальное удостоверение не является страхованием от рассматриваемых случаев. При таком положении дел доверенность, а также сама сделка, становятся недействительными.
- Недееспособность или нарушение психики доверенного лица. Последствия аналогичны предыдущему пункту, то есть сделка будет признана ничтожной.
- Пропажа собственника. Лицо, передавшее свои полномочия на проведение продажи, может оказаться без вести пропавшим и деньги ему не попадут. Через суд такое лицо в дальнейшем признается умершим, уплаченные средства должны оказаться в руках наследников. Однако гарантировать такой расклад никто не может.
В случае отмены, утраты силы доверенности лицо, которому она была выдана, должно быть осведомлено об этом. Каким именно образом осуществляется такой процесс, и в какой период Гражданский кодекс не описывает.
Составление договора купли-продажи квартиры по доверенности
Договор купли-продажи квартиры по доверенности почти ничем не отличается от типового договора купли-продажи квартиры. Разница заключается в том, что в 1-ом случае в текст договора включается персональная информация:
- о Продавце и Покупателе;
- о Доверенных представителях.
Договор купли-продажи квартиры по доверенности должен содержать следующие сведения:
- Наименование документа.
- Дата и место составления.
- Данные о Сторонах сделки и Доверенных представителях (ФИО, даты рождения, адреса регистрации и проживания, паспортные сведения). Здесь также указывается, что Доверенное лицо действует от имени своего Доверителя на основании доверенности № …, выданной нотариусом … .
- Описание объекта отчуждения (адрес расположения квартиры, ее общий метраж, количество комнат, этажность, кадастровый номер).
- Ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (это выписка из ЕГРН о праве собственности, а также предыдущий договор купли-продажи квартиры/дарственная/свидетельство о принятии наследства и пр.).
- Стоимость недвижимости (указывается цифрами и прописью, не подлежит изменению в рамках настоящего договора).
- Права и обязанности сторон.
- Информация об обременениях, ограничениях и запретах, наложенных на квартиру (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о прописанных и/или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и в какие сроки должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
- Информация о проведении расчетов (как, в какой валюте и в какие сроки производится оплата за квартиру).
- Информация о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, в какой срок Продавец обязуется их устранить).
- Информация о текущем состоянии объекта недвижимости (краткое описание, решение Покупателя – устраивает ли его техническое и санитарное состояние квартиры).
- Порядок передачи квартиры от Продавца к Покупателю (в какие сроки осуществляется, сопровождается ли составлением передаточного акта, кто именно получает ключи от жилого помещения).
- Порядок несения расходов (кто оплачивает – Продавец или Покупатель).
- Порядок разрешения спорных моментов.
- Ответственность за расторжение настоящего договора по инициативе какой-либо стороны.
- Пункт о необходимости регистрации договора купли-продажи в территориальном отделении Росреестра.
- Количество оригинальных экземпляров договора. При стандартной сделке договор купли-продажи составляется в 3 оригинальных экземплярах: 1 Продавцу, 1 Покупателю и 1 Росреестру. Если Продавцов или Покупателей больше, то на каждого из них оформляется отдельный оригинал договора купли-продажи.
- Дата вступления настоящего договора в законную силу (обычно – «с момента подписания обеими сторонами»).
- Подписи сторон с расшифровками.
Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна
Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.
Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.
Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.
Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.