Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ

2. От сделки до ее регистрации

3. Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

4. Какие договора подлежат государственной регистрации

5. Что еще нужно знать при регистрации договоров

6. Проведение государственной регистрации прав

7. Когда требуется государственная регистрация договора

8. Кем осуществляется регистрация?

9. Рекомендации физическим лицам

10. Как зарегистрировать недвижимость

11. Какие договоры подлежат гос регистрации в 2022 году

12. Консультации специалиста

13. В чем смысл государственной регистрации?

Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.

Комментарий к ст. 8.1 ГК РФ

1. О применении судами положений комментируемой статьи см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В п. 3 указанного Постановления сказано следующее.

«Статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (статьи 58, 1110 ГК РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (пункт 4 статьи 218 ГК РФ)».

Согласно п. 1 комментируемой статьи права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения отдельных видов имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации в специально уполномоченных государственных органах.

Законодатель не уточняет, о каком конкретно имуществе идет речь, а только говорит о случаях, предусмотренных законом. В настоящее время речь идет о недвижимом имуществе.

Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него. Целью такой регистрации является установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт убедительно показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости.

Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее территориальные подразделения и ее структурные подразделения.

Понятие государственной регистрации прав на имущество содержалось и в ранее действовавшей редакции ГК, однако ранее речь шла исключительно о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основополагающим правовым актом в сфере государственной регистрации прав на имущество является Федеральный закон от 13 июля 2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 2 ст. 30 Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулировал эти вопросы, признан утратившим силу с 1 января 2020 года. В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Публичность государственной регистрации означает, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).

Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в Едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав.

Для того, чтобы осуществить регистрацию права, либо его передачу, нужно подготовить подтверждающие документы о возникновении на то оснований. Если нет такого опыта, то лучше воспользоваться юридическими услугами специалистов практиков по этому вопросу. Этим вы сэкономите время, здоровье и деньги. Походы по различным ведомствам с целью добыть нужную справку, составить правильно запрос – затянутся на длительное время.

Подготовьте основные документы, необходимые для регистрации прав на недвижимость. Сроки предоставления документов строгих рамок не имеют. Предполагается, что лицо — владелец, заинтересовано в скорейшей передаче своей собственности, а лицо приобретатель – в оформлении всех документов. То есть, сами участники имеют непосредственный интерес в краткости и быстроте процедуры оформления.

Росреестр – это федеральный орган уполномоченный осуществлять государственную регистрацию. Оформить сделку можно в любом его представительстве. Альтернативой ему служит многофункциональный центр по приему документов.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Правовой статус объекта если в регистрации права отказано?

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.

В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.

Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.

Какие договора подлежат государственной регистрации

Когда лица заключают сделку, то логичным образом встает вопрос о правовом регулировании того или иного соглашения между сторонами.
Необходимо знать в какой форме закон допускает оформление сделки, а так же какие требования выдвигает для признания договора вступившим в свое действие.
Форма договора и требования к нему
Так, договоренности между сторонами могут выражаться как устно, так иметь обязательную письменную форму, предполагающую создание документа.
Договор, в свою очередь, может требовать:

обязательного заверения в нотариальной конторе;
регистрации в государственных органах, которые ведут свои реестры;
только лишь самого факта договоренности обоих участников сделки по существенным вопросам.

И здесь стоит сказать следующее: первый вариант с нотариальным удостоверением хоть и является в большинстве случаев обязательным требованием, но в некоторых случаях закон называет такой способ оформления желательным или просто оставляет выбор за сторонами.

То есть, в целом, гражданам не запрещено обращаться к нотариусу в тех случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным для них, а является лишь их инициативой подобным образом оформить свои правоотношения.

В этом главное отличие от обязанности регистрировать соглашения, так как органы юстиции принимают заявления от населения только лишь тогда, когда относительно данной сделки в законе сказано прямо: она требует государственной регистрации. Рассмотрим, для какие договоренностей действует это предписание.

Виды договоров, требующих государственной регистрации
Для того, чтобы иметь представление, какие договора подлежат государственной регистрации, можно среди них выделить несколько условных групп.
Группы договоров:
Все договоры, предмет которых заключается в отчуждении объектов недвижимости (то есть переход собственнического права на них от одного лица другому), среди которых сделки:

договоры купли-продажи;
мены;
дарение;
ренты;
аренда с дальнейшим выкупом;
купля-продажа имущественного комплекса.

Вторая группа — это правовые отношения, согласно которым не происходит переход прав, а их суть заключается в передаче недвижимости во временное пользование:

аренда (когда срок договора более одного года);
залог;
безвозмездное пользование.

Следующая группа договоров относится к таким сделкам, которые являются дополнительными к уже состоявшимся и прошедшим регистрацию:

уступка требования;
перевод долга;
соглашение об изменении условий и так далее.

К четвертой группе можно отнести такие договоры, которые имеют смешанный характер, то есть в их тексте содержатся элементы нескольких договоров, один их которых по закону требует регистрации.

Что еще нужно знать при регистрации договоров

Чтобы все действия и процессы, сопровождающие сделки, которые подлежат обязательной регистрации, были выполнены с соблюдением законов и были легитимны, нужно обратить внимание на такие важные моменты:

При передаче права собственности на недвижимое имущество или его части выполняется сразу два процесса: регистрация самого факта такой договоренности (сделки) и регистрация новых прав на объект.
При переходе, передаче, покупке построек (их составляющих) данный факт удостоверяется специальным сертификатом (свидетельством), которое выдается компетентным государственным органом.
Есть такие соглашения (например, об аренде), которые не предполагают передачу прав, а лишь их временное, частичное прекращение.

Какие договоры подлежат государственной регистрации 2016?

Проведение государственной регистрации прав

После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.

После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.

По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.

Когда требуется государственная регистрация договора

В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование будет проигнорировано, то возникает риск того, что по иску контрагента суд сможет признать такой договор незаключенным.

В отличие от нотариального удостоверения, необходимость которого может быть предусмотрена соглашением сторон, требование об обязательной государственной регистрации сделки может быть установлено только законом.

Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождающим для его сторон каких-либо правовых последствий, кроме обязанности совершить действия по его регистрации.

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию:

1. Договоров с недвижимым имуществом;

2. Договоров с некоторыми видами движимого имущества;

3. Договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности (до «01» октября 2014 года).

Регистрация договоров с недвижимым имуществом

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры с недвижимым имуществом.

1. Договор ипотеки (п.2 ст. 20 Федерального Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

2. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

3. Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

4. Договор финансовой аренды (лизинга) (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», п. 2 ст. 609 ГК РФ).

5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Регистрация договоров с некоторыми видами движимого имущества

Сделки с движимым имуществом подлежат регистрации только в случаях, прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 164 ГК РФ). В настоящий момент есть только один такой случай: он касается музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав Музейного фонда Российской Федерации. Передача прав собственности и другие действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении таких предметов и коллекций, производятся только после регистрации сделки в Государственном каталоге Музейного фонда Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ «О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации»).

Регистрация договоров с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности

Законодательство об интеллектуальной собственности (часть четвертая ГК РФ) указывает на необходимость регистрации договоров по использованию результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, а именно:

− договора об отчуждении исключительного права (п. 2 ст. 1234 ГК РФ);

− лицензионного договора (п. 2 ст. 1235 ГК РФ);

− договора коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК РФ).

Чтобы зарегистрировать договор об отчуждении исключительного права, лицензионный договор или договор коммерческой концессии, необходимо обратиться в Федеральную службу по интеллектуальной собственности, патентам и товарным знакам (Роспатент). Договоры об отчуждении исключительного права и лицензионные договоры Роспатент регистрирует в соответствии с Правилами, утввержденными постановлением Правительства РФ от 24 декабря 2008 г. № 1020. При этом следует иметь ввиду, что регистрация договора об отчуждении исключительного права и лицензионного договора будет о октября 2014 года, взамен будет регистрироваться переход прав путем отчуждения, переход права использования и обременение исключительного права (залог).

При этом если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора.

Специалисты нашей компании помогут с составлением договора и сопровождением государственной регистрации, что приведет к минимизации риска признания такого договора незаключенным.

Кем осуществляется регистрация?

Подать заявление и документы на регистрацию можно как лично, так и посредством почтовой или электронной связи. Кроме того, в отдельных случаях может быть предоставлена услуга выезда на дом или доставка в регистрирующий орган по запросу клиента. Для ветеранов ВОВ или инвалидов, например, она предоставляется бесплатно.

Однако, обратиться за регистрацией своих прав или договора можно не только в Росреестр и его подразделения. Такую услугу также предоставляют многофункциональные центры.

Они обладают правом предоставления услуг Росреестра, в том числе, и регистрации прав и сделок на недвижимое имущество. Они работают по принципу единого окна и тесно взаимодействуют с Росреестром. Подавать свое заявление в МФЦ также можно различными способами.

Как зарегистрировать недвижимость

Сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, должна быть правильно заключена. По ст. 13 ФЗ об оформлении недвижимости процедура проводится на основе следующих этапов:

Подача документации в регистрационную службу. Это может быть территориальное подразделение. Потребуется заявление, паспорт, заверенная доверенность (если оформление происходит доверенным лицом). Перечень документов может изменяться на основе условий регистрации и прочих параметров.
Проверка законности и выполнение правовой экспертизы документов.
Определение факта отсутствия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, а также оснований, из-за которых регистрация была бы прекращена.
Данные вносятся в ЕГРП. В этом ресурсе есть информация о правах на недвижимость.
Оформление правоустанавливающей документации и предоставление удостоверений, свидетельствовавших, что регистрация была выполнена.

Регистрация недвижимости обычно осуществляется в течение месяца. Следует учитывать, что может быть отказ от государственной регистрации по причине:

Предоставления ложной информации.
Неправильного оформления документов и предоставления не всех документов.
Появления сомнений в подлинности документации.
Наличия запрета относительно объекта.

Отказ обжалуется в арбитражном суде. Для проведения процедуры нужно оплатить госпошлину. Этот платеж обязательный. Ее размер утверждается НК РФ и равен 1000 и 1500 рублей для физических и юридических лиц. В зависимости от типа недвижимости сумма пошлины может быть разной.

Какие договоры подлежат гос регистрации в 2022 году

Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.

Консультации специалиста

Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.

К их числу относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Однако следует учесть, что под данное изменение подпадают только те сделки, которые заключены, начиная с 01.03.2013г. Сделки, совершенные и подписанные сторонами до 01.03.2013г., подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.

Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г. При отчуждении объектов недвижимости будет проводиться только государственная регистрация перехода права собственности, что соответственно уменьшит расходы по оплате государственной пошлины, так как подлежит уплате только государственная пошлина за регистрацию права собственности приобретателя по договору.

Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 1076;

В чем смысл государственной регистрации?

Гос регистрация сделок

Законодательством устанавливается обязательность регистрации всех прав, в том числе, собственности при сделках с недвижимостью.

Такой специальный порядок для данного объекта права обуславливается его статусом и особыми характеристиками. Его ценность зачастую приводит к различным махинациям на рынке недвижимости.

Посредством такого действия законодатель хотел защитить права участников сделок с недвижимостью и повысить их законность и прозрачность.

Для сделок, которые должны пройти данную процедуру, акт регистрации является единственным подтверждением их совершения. Регистрирующими органами производится признание самого факта возникновения, прекращения или перехода прав, а также его удостоверение.

Осуществляется это внесением соответствующей записи в единый реестр. Оспариваться права по зарегистрированной сделке могут только в суде.

Лица, которые пренебрегают данным условием, рискуют столкнуться с негативными последствиями своего бездействия. В таком случае договор может признаваться незаключенным или недействительным и не иметь юридической значимости. Каких-либо реальных последствий для его сторон такая сделка порождать не будет.

Заключая сделки, касающиеся объектов недвижимости, стоит поинтересоваться имеется ли необходимость их регистрации.

В противном случае, последствия, которых стороны ожидали при подписании договора, не будут считаться наступившими. Фактически, покупая себе квартиру, гражданин не может считаться ее полноправным собственником до регистрации данного факта.