Юрист рассказал, какую перепланировку в квартирах лучше не делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юрист рассказал, какую перепланировку в квартирах лучше не делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Правила перепланировка квартиры 2020

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

• Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
• Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

• Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
• Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
• Вынос элементов центрального отопления на балкон
• Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

• Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
• Замену кухонной плиты
• Перемещение сантехники в пределах санузла
• Установки или разборки гипсокартонных перегородок
• Застекления балкона
• Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
• Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой

Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.

Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.

Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.

Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.

В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.

Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

В поправках не указана общая стоимость оформления перепланировки. В нормативных актах предусмотрена оплата исключительно государственной пошлины. Цена проекта определяется в соответствии с тарификацией организации, в которую обратиться владелец жилья за услугами.

Людям, не знающим, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, следует самостоятельно рассчитать итоговую сумму в зависимости от расходов. Обязательная оплата требуется при:

• получении измененного технического и кадастрового паспорта (900+200 рублей);
• оплате госпошлины после обращения в суд;
• привлечении посреднических компаний в решении вопросов, относящихся к перепланировке и легализации (от 4000 рублей);
• погашении штрафа, назначенного судом (1000 – 30000 рублей).

Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.

Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:

• гипсокартонных листов;
• легких смесей из бетона;
• пенополистирола.

Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:

• перемещать сантехнические устройства;
• обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
• остеклять балконы и лоджии;
• сооружать и демонтировать тамбуры.

Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.

Какие нюансы затрагивает новый закон?

Амнистия заключается в различных упрощениях, связанных с получением разрешения на уже осуществленную перепланировку. В этом случае отсутствует необходимость уплачивать значительные штрафы или устранять результаты работы.

Разрешение выдается в соответствии с тем, сделаны ли работы по переустройству в квартире или частном доме:

Одноквартирный жилой дом

В соответствии с законопроектами, внесенными в Государственную думу, предоставляется амнистия гражданам, осуществляющим переустройство и перепланировку своего жилья без согласования. Но это относится к ситуациям, когда изменения не являются опасными для самого строения и людей, проживающих в нем. Освобождаются от уплаты штрафов люди, осуществившие нелегальную перепланировку, если данный процесс был проведен до 1 марта 2005 год, а именно до момента вступления в силу ЖК. Допускается, что будет прощен собственник, осуществивший ремонт позже этой даты, но только если нарушение выявляется впервые. Дело в том, что в законодательстве указывается, что первое нарушение, имеющее отношение к перепланировке, приводит к вынесению предупреждения. Но данный ремонт не может становиться причиной угрозы жизни или здоровью людей.

Нежилое помещение

Дополнительно имеется проект, в который внесены поправки в ЖК. Он существенно упрощает процесс оформления перепланировки. В регионах собственник недвижимости может пользоваться типовыми проектами, с помощью которых не приходится тратить много времени на согласование, а также не требуется подготавливать множество документов. Дополнительно будут увеличиваться работы, по которым вовсе будет отсутствовать необходимость получать разрешение.

Варианты перепланировки

По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.

К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:

• установка дополнительных перегородок;
• снос несущих перегородок;
• изменение дверных проемов и их перенос;
• перемещение газовых плит и сантехники.

Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:

• удаление стен и объединение смежных комнат;
• конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
• организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
• изменение и реконструкция оконных проемов.

Когда требуется узаконить перепланировку

Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.

Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.

Что считается перепланировкой?

В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:

• изменение местоположения дверей в несущих стенах;
• увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
• изменение местоположений перегородок;
• соединение кухни с гостиной;
• объединение ванной и туалета;
• соединение нескольких квартир в одну;
• создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
• объединение комнат;
• установка встроенного шкафа на всю стену;
• соединение балкона с жилой комнатой;
• соединение лоджий.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Будет ли амнистия за перепланировку квартиры в России

• Была упрощена процедура согласования переделок, переоформления документации технического и правового форматов.
• Сделать квартирную планировку современной и комфортной стало гораздо проще.
• Оформить необходимую документацию для дальнейшего регистрирования в Росреестре стало легче и проще.
• Теперь стала доступна возможность переоформления и внесения изменений в информационную часть документации от имени владельца жилого помещения, в котором была проведена перепланировка.
• Правительство внесло в законодательство примечание, которое разработано с целью популяризации узаконения перепланировочной процедуры. Суть заключается в том, что квартира с незаконными изменениями не может быть продана по реальной себестоимости или с наценкой.
• Период отведенные на согласования будущих перепланировочных работ и прочих организационных моментов был значительно уменьшен, при этом в учет теперь берутся пожелания всех граждан, проживающих в действующее время на территории квартиры.

• Процедура оформления стала еще быстрее и осуществляется по упрощенной форме. Требуемые манипуляции были значительно сокращены и оставлены только наиболее важные, на которые будет потрачено гораздо меньше времени, нежели это было ранее.
• Владелец квартиры может без проблем распоряжаться документацией, гласящей о нововведениях, а также поставить ее на учет в Росреестр.
• Теперь по закону незарегистрированные изменения являются невыгодными, поскольку в момент осуществления продажи цена резко уменьшается. Это дает стимул зарегистрировать перепланировку и продать квартиру по лучшему ценнику.

Алгоритм согласования

Для того чтобы на законных основаниях согласовать перепланировку квартиры, необходимо:

• сделать выбор типового проекта или заказать его разработку;
• предоставить в Жилищную инспекцию необходимые документы.

Комиссия рассмотрит предоставленную документацию и, в случае ее соответствия, выдаст владельцу квартиры заключение с разрешением на перепланировку жилья или отказ в нем, согласно статье 27 ЖК РФ.

В случае положительного ответа Жилищной инспекции собственник жилья может приступать к ремонту и перепланировке.

Затем нужно:

• провести осмотр помещения инспектором Жилищной комиссии;
• получить от регионального инспектора составленный акт о том, что перепланировка была завершена;
• с полученным актом обратиться в БТИ и оформить новую техническую документацию на квартиру.

Похожие записи:

• Запись об увольнении в трудовой книжке
• Эксплуатация ОПО с сосудами под давлением
• Иск об исключении имущества из состава наследства