Генеральная доверенность на продажу квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Генеральная доверенность на продажу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Какие бывают доверенности

Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.

Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.

Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.

Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.

Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности

Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.

Риски негативных последствий для покупателя:

• У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
• Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
• Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.

Риски для продавцов:

• Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
• Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
• Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».

Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.

Как определить подлинность?

Если один из участников сделки, действующий на основании доверенности, оказался недобросовестным и использовал доверенность, утратившую силу, сделка будет аннулирована. Документ может оказаться неподлинным в следующих случаях:

• если это подделка, совершённая с целью мошенничества;
• если прошёл срок её действия;
• если собственник жилья умер;
• если она отозвана.

Поэтому нужно убедиться в том, чтобы документ был подлинным. Как проверить подлинность бумаги на покупку или продажу жилья? Легче всего проверить соответствие срокам. В этом случае достаточно проверить срок действия и срок, на который она выписана. В остальных случаях требуется:

1. Связаться с собственником и убедиться, что он действительно передал полномочия представителю.
2. Обратиться к нотариусу, который её удостоверил, и запросить подтверждение факта удостоверения и выдачи.

Какие сложности могут возникнуть

Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.

Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 500 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Определение доверенности содержится в статье 185 ГК РФ. Там говорится, что она представляет собой полномочие, при помощи которого одно лицо наделяет соответствующими правами другое. Факт в обязательном порядке фиксируется в письменном виде. На основании документа гражданин сможет представлять права доверителя перед третьими лицами. Выделяют несколько разновидностей доверенности.

Классификация осуществляется по:

• Объёму полномочий. Доверенность может быть предоставлена на совершение одной конкретной сделки. Такой документ называют разовым. Если передается право на совершение сразу нескольких операций от имени другого лица, бумага будет генеральной. Она позволяет распоряжаться всем имуществом доверителя в рамках установленных полномочий.
• По количеству лиц. Доверитель может передать права одному гражданину или сразу нескольким. Аналогичная возможность присутствует сразу у группы лиц.
• По возможности передоверия. В этой ситуации лицо, которому переданы права доверителя, может предоставить их ещё кому-либо.

Доверенность предоставляется для совершения сделки или ряда действий, связанных с ней. Так, продавец или покупатель не могут самостоятельно подписать договор, но принимать участие в регистрации будет доверенное лицо.

Образцы доверенностей

Доверенность может быть составлена в разных вариациях:

• Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
• Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
• Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.

Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.

Продажа квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя несет для него немало рисков. Рекомендуется проверить ее в едином реестре непосредственно в день совершения сделки и передачи денежных средств. Также перед перечислением денег необходимо сверить данные, указанные в доверенности и в договоре, подписывая его.

Если было выяснено, что за 1 год конкретное жилье перепродавалось несколько раз, приобретать его не следует – скорее всего, это мошенничество.

В случае если в дальнейшем выяснится, что собственник на момент составления и подписания доверенности все-таки был недееспособен (или ограниченно дееспособен), то сделка будет признана недействительной. Для этого заинтересованные лица должны инициировать судебное разбирательство. Недействительной становится и сделка, проведенная на основе доверенности, составитель которой пропал без вести.

Судебная практика показывает, что иногда доверенность на продажу жилья получали обманным путем или выбивали силой, нотариус был сообщником мошенничества, и квартира становилась криминальной. В то же время следует учитывать, что за нарушение законодательства сотрудника нотариального агентства ожидает уголовная ответственность, как и других преступников.

Где оформить доверенность на продажу квартиры

Любая форма доверенности подлежит обязательному нотариальному заверению. Для это стоит обратиться в нотариальную контору. В ряде случаев законом предусматриваются исключения в отношении заверителя:

• вышестоящее руководство воинской части (если доверитель военнослужащий);
• начальник колонии (если доверитель заключенный);
• руководитель геронтологического учреждения;
• главный врач медицинского учреждения и т.п.

Как и где оформить доверенность

Для оформления документа придется посетить офис нотариуса. При процедуре лично обязан присутствовать только доверитель — нотариус удостоверится, что гражданин в здравом уме и по собственной воле делегирует свои права, после чего оба подпишут доверенность. Если доверитель не в состоянии посетить нотариуса лично, то специалиста можно вызвать домой. Нотариуса можно выбрать из реестра вашего города, при этом не важно, в каком районе или округе города он работает. Если вам порекомендовали нотариуса, вы можете проверить его статус в реестре палаты своего города.

Во время оформления нотариусу нужно предъявить паспорта обеих сторон. Если доверенное лицо не может присутствовать, достаточно копии его удостоверения личности. Бывают случаи, когда могут потребоваться дополнительные документы — например, если доверителем является гражданин, не достигший совершеннолетия. Кроме его свидетельства о рождении, потребуются и документы его представителя. Аналогичные требования и в случае, если объект принадлежит лицу, признанному недееспособным. При продаже совместно нажитого имущества обязательно предоставить письменное согласие на продажу от супруга.

Текст доверенности составляет сам нотариус, учитывая собственника и доверенного лица.

Что должно быть указано в доверенности на продажу квартиры:

— название самого документа (доверенность);
— дата его составления;
— срок действия (если не указан, то по умолчанию считается один год);
— личные данные доверителя (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
— личные данные доверенного лица (ФИО, паспортные данные, информация о месте жительства);
— информация о самом объекте недвижимости (точный адрес и размер доли, если речь идет о части недвижимости).

В документе должны быть проставлены подписи доверителя и нотариуса. Доверенность заверяется печатью.

Также в тексте должно быть указано, какие конкретно права делегирует гражданин. Это может быть право представлять интересы при продаже или приобретении недвижимости, подписывать документы, собирать и запрашивать необходимые для сделки бумаги, провести государственную регистрацию объекта, получить задаток или полную сумму за жилье. Отдельно стоит указать, включает ли документ право передоверия. То есть может ли человек, которому доверены какие-то права, передать их другому человеку и кому.

Если известна сумма сделки, то ее также можно указать в документе, как и вознаграждение доверенному лицу за оказанные услуги.

Права и обязанности доверенного лица

Лицо, на чье имя была выдана доверенность на продажу квартиры, вправе только лично совершать юридические действия, прописанные в документе, с объектом недвижимости. В случае, если доверенность выдана с правом передоверия, поверенный вправе передоверить полномочия с извещением доверителя о данном факте и предоставлением всех необходимых сведений о человеке, кому передаются полномочия.

Ответственность за неисполнение обязанности по совершению юридической сделки в отношении объекта недвижимости лицом, уполномоченным на то на основании передоверия, возлагается на лицо, получившее полномочия непосредственно от доверителя.

Право передоверия может быть совершено только единожды без последующего права передачи полномочий иным лицам. Доверенность, которая выдается в порядке передоверия, оформляется у нотариуса с обязательным нотариальным удостоверением. Срок действия доверенности с правом передоверия не должен превышать срока, указанного в основном документе.

Неправомочные сделки с недвижимостью

Купля-продажа квартиры, как известно, процесс не простой и к тому же требующий особой внимательности. И если сотрудники агентств недвижимости, взяв на себя бремя ответственности за совершение сделки, принимают все меры к проверке чистоты отчуждаемого объекта и его собственника, то в случаях самостоятельной продажи квартиры зачастую владельцы сталкиваются с мошенническими действиями, влекущими за собой серьезные юридические последствия. Очень часто мошенники, в целях получить свои выгоды от купли-продажи недвижимости, предлагают владельцам недвижимости оформление договора по доверенности. Стоит отметить, что доверитель по своему желанию не только выдает полномочия доверенному лицу, но и вправе отозвать доверенность в любое время. Кроме того, оформление доверенности может быть выполнено в одной нотариальной конторе, а аннулировано в другой. Соответственно, на момент подписания договора покупатель может и не знать, действительна ли применяемая доверенность. На основании закона доверитель обязан известить всех участников сделки об отзыве документа, однако, если данное действие было совершено только после сделки, в первую очередь пострадает покупатель, поскольку хозяин объекта недвижимости имеет право требовать возврата квартиры в судебном порядке, а вот деньги, переданные мошенникам, вернуть будет очень сложно. Еще одним примером недействительной сделки по купле-продаже недвижимости является скрытие факта смерти собственника квартиры (доверителя). Соответственно, раннее выданная доверенность теряет свою юридическую силу. Доверенное лицо, скрыв недействительность документа, может оформить сделку, получить денежные средства и исчезнуть. Покупатель в результате остается один на один с претензиями наследников. Также, мошенники могут действовать по доверенности от имени лица, признанного недееспособным. Сделка по купле-продаже квартиры аннулируется, а вот переданные деньги покупатель сможет вернуть только через суд. Приведенные приемы мошенников показывают, что любая сделка с недвижимостью по доверенности требует особой внимательности и осторожности. Поэтому, если Вы не особо разбираетесь в тонкостях таких юридических действий, лучше всего обратиться к опытным специалистам в сфере недвижимости.

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по продаже квартиры через доверенное лицо необходимо иметь следующие документы:

• паспорт лица, представляющего интересы собственника по доверенности;
• доверенность с необходимым перечнем полномочий: осуществление продажи имущества, подписание договора, получение денежных средств от покупателя, подача документов на регистрацию перехода права собственности к покупателю;
• копия паспорта владельца продаваемой квартиры (для сверки с документами о праве собственности на имущество, проверки доверенности и иных необходимых реквизитов);
• выписка из ЕГРН на жилой объект, участвующий в сделке;
• технический паспорт на квартиру (если покупатель использует ипотечные средства);
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам и прописанных гражданах.

Если у вас нет времени или возможности получить почту, подготовить документы, продать квартиру или совершить другое юридическое действие, поможет доверенность.

Профиль автора

С доверенностью можно передать часть своих прав, например получить вклад или забрать автомобиль со штрафстоянки.

В доверенностях не все так просто, как кажется. Эта статья — о тонкостях их оформления.

Доверенность — это документ, который дает право одному человеку действовать от имени другого или от имени организации. В доверенности есть две стороны. Доверитель — тот, кто доверяет; и представитель, или доверенное лицо, — это тот, кому доверяют.

С точки зрения закона доверенность — это односторонняя сделка. Чтобы ее оформить, достаточно желания только доверителя. Присутствие или согласие представителя не требуется, но он вправе отказаться от доверенности.

Доверенность действительна, если в ней есть минимум четыре реквизита: дата составления, сведения о доверителе и представителе, полномочия и подпись доверителя.

Дата составления. Может быть указана числом или прописью. Это очень важная информация, потому что именно от даты составления доверенности отсчитывается срок полномочий представителя.

Сведения о доверителе и представителе. К ним относятся: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации.

Полномочия представителя. Права, которые доверитель передает представителю, должны быть законными, осуществимыми и конкретными. Например, можно уполномочить заключить договор дарения или получить посылку, но невозможно уполномочить заключить Брак или получить паспорт.

Еще нужно указывать максимальные суммы сделок по доверенности, любые законные условия и ограничения полномочий максимально подробно и понятно.

Подпись доверителя. Доверенность недействительна без подписи лица, выдавшего ее.

Срок действия доверенности. Если в доверенности нет срока ее действия, документ будет иметь силу один год. Максимального срока действия доверенности нет.

Виды доверенностей на сделки с недвижимостью

Доверенность – это документ, оформленный в письменной форме, который позволяет передать свои права на осуществления сделок с квартирок другому лицу. Доверенное лицо может не является родственником доверителя. Для продажи имущества необходимо провести различные действия: от подготовки документов до выхода непосредственно на саму сделку и получения денег. Доверитель вправе прописать в доверенности конкретные полномочия или оформить генеральную доверенность. Разберемся подробней с видами доверенностей при продаже квартиры.

1. Разовая. Передаются полномочия на совершения действий только с конкретным объектом недвижимости в определённые сроки. Прописывается круг полномочий доверенного лица. Владелец жилья может как доверить только сбор необходимых документов и представление в государственных органах по вопросам, касающимся оформления документов, так и доверить подписание сделки купли-продажи и получение денег. Встречаются случаи мошенничества даже среди родственников. Так, пользуясь болезнью, сын или внук может запутать пожилого человека и продать квартиру по доверенности, а позже отказаться от передачи денежных средств. Для снижения риска продавца необходимо прописать в нотариальном документе, что полномочия на получение денег отсутствуют. Также лучше прописать минимальную стоимость продажи жилого помещения.
2. Специальная. Выдается на срок от 1 года. Владелец может самостоятельно установить срок действия (или указать что доверенность бессрочная). Доверенность позволяет осуществлять конкретные действия, связанные со сбором документов и заключением сделки купли-продажи по разным объектам недвижимости. Часто передается только ряд полномочий, например, только представление в государственных органах.
3. Генеральная – доверитель передает все полномочия, связанные и осуществлением сделки продажи квартиры. Распространяется как на один объект недвижимости, так и на несколько.

Похожие записи:

• Кто может получить субсидию или льготный кредит на жилье?
• Как получить условно-досрочное освобождение (УДО) в 2023 году
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция