Договор социального найма: как получить квартиру от государства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор социального найма: как получить квартиру от государства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Соседи могут выступать против продажи коммуналки. Из простой вредности, из-за противоречий или ввиду страха, что квартиру купит непредсказуемый собственник – не имеет значения. Но их отказ не может стать непреодолимым препятствием к продаже.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Проверяем наличие долгов и обременений

Убедиться в том, что на объекте недвижимости нет каких-либо обременений, арестов или запретов — это еще один важный момент, который надо проконтролировать перед покупкой. Нужные сведения покупатель может получить из выписки Росреестра. Помимо этого проверить можно и самого владельца, например, не собрался ли он банкротиться или не является ли он участником судебных разбирательств в качестве ответчика. О том, как это сделать при помощи нескольких бесплатных онлайн сервисов, мы рассказывали в одной из предыдущих статей.

Отнюдь не лишним будет убедиться и в отсутствии у собственника комнаты долгов за оплату ЖКУ. Это можно сделать, запросив у него оплаченные квитанции за прошедший месяц и справку из УК.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Порядок проведения процедуры

Процесс зависит от порядка, принятого на региональном уровне. Так, в Москве при наличии свободной жилплощади уполномоченный отдел направляет уведомление о возможности приобретения недвижимости. Если такие правила не предусмотрены в субъекте РФ, то претендент самостоятельно направляется в администрацию и получает соответствующую информацию.

При выкупе помещения, находящегося в собственности муниципального образования, нужно следовать следующему алгоритму действий:

• Представление заявления, сформированного по установленному образцу в отдел по жилищным вопросам местной администрации.
• Ожидание ответа от работников структуры, занимающихся рассмотрением прошения.
• При согласии муниципалитета определяется кадастровая стоимость комнаты. Помимо данного метода оценки, используется информация о рыночной цене жилплощади по региону. После установления цены проводится анализ стоимости подготовки документации.
• Оплата жилплощади заявителем. Могут использоваться разные источники: маткапитал; личные сбережения; ипотека. Если гражданин (семья) признан нуждающимся в улучшении условий проживания, то стоимость жилища снижается согласно понижающему коэффициенту, зависящему от времени постановки в очередь. Деньги переводятся на счет муниципалитета.
• Составление, подписание договора и его направление в Росреестр. После регистрации документа право собственности переходит к просителю.

Важно! Порядок, приведенный выше, аналогичен для всех выгодоприобретателей. Документы подготавливаются и визируются в течение пяти суток с даты внесения средств выгодоприобретателями.

Заключение договора социального найма

После подачи заявления и документов Департамент имущества г. Москвы готовит договор социального найма. О готовности договора он уведомляет заявителя.

Заявитель должен явиться для подписания проекта договора в течение 21 рабочего дня со дня получения уведомления из Департамента. В противном случае в предоставлении комнаты будет отказано.

О необходимости получения готового договора социального найма заявителя уведомляют в срок не позднее пяти рабочих дней со дня принятия Департаментом соответствующего распоряжения.

Заключение договора купли-продажи

Срок предоставления государственной услуги по заключению договора составляет 30 рабочих дней. Указанный срок приостанавливается, например, на период подписания проекта договора купли-продажи, на период представления заявителем документов, подтверждающих оплату стоимости комнаты по договору купли-продажи, на период регистрации перехода права собственности.

При неоплате покупки комнаты или при неподписании проекта договора купли-продажи в установленные сроки в выкупе комнаты отказывают.

О необходимости получения заключенного договора купли-продажи Департамент уведомляет заявителя в срок не позднее 5 рабочих дней со дня получения им договора купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности.

С чего начать? Пишем объявление

Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?

Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:

• Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
• Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
• Наличие или отсутствие мебели
• Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
• Цену
• Свои контактные данные и время, удобное для обращения

«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.

Перед сдачей комнаты следует:

• Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
• Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
• Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
• Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
• Погасить долги по квартплате
• Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)

Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения

Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Право получения отдельного жилья после расселения имеют:

• жители коммунальных квартир, получившие помещения по социальному найму (съемщик и его семья);
• собственники комнат в коммуналках и члены их семьи, зарегистрированные по данному адресу.

В список также включены лица, проживающие в коммунальных квартирах, соответствующих стандартам. К льготникам относятся:

• герои Труда (кавалеры ордена любой степени) — могут получить 15 м.кв.;
• сотрудники судебных органов — судьи федеральных и конституционных служб — выделяется 20 м.кв.;
• герои РФ и СССР — получают 20 м.кв.;
• представители прокуратуры — получают 20 м.кв.;
• работники МВД в звании от полковника — дополнительная комната;
• работники ВС в звании от полковника и выше — метраж (15-25 м.кв.) зависит от выслуги лет.

Как выкупить освободившуюся комнату в коммунальной квартире соблюдая очередность

Если в коммунальной квартире освобождается место, то на его могут претендовать любое физическое лицо.

Но стоит отметить, что преимущество в порядке очередности на получение собственности на комнату будут иметь малоимущие лица и те, которые имеют жилплощадь меньшую за установленные нормы.

Если физическое лицо входит к вышеуказанным лицам, то это нужно будет доказать документально, то есть предоставить реальные документы, что подтверждают о том что человек малоимущий или не имеет нормального места жительства, которое бы соответствовало хоть каким-то общепринятым нормам, но в основном здесь берутся размеры жилплощади.

Какие основания существуют для отказа в выкупе комнаты у города? Смотрите советы юриста в этом видео:

Приоритет также имеют молодые семьи, которые фактически не имеют место жительства и требую выделение комнаты в коммунальной квартире.

Срочный выкуп недвижимости — для кого и для чего

Срочный выкуп жилья — отработанный механизм оперативного получения денег. Среднее время экспозиции ликвидных объектов по данным портала «Бюллетень недвижимости» — однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса — на вторичном рынке Санкт-Петербурга составляет 46 дней. Реализация жилья большей площади и стоимости по опросам экспертов и обзору проекта «Банк знаний оценщика» занимает порядка 10 месяцев.

Однако даже сжатые сроки не устраивают тех, кому необходимо продать жилую недвижимость «еще вчера».

Основные причины:

• Смена места жительства с переездом в удаленный регион или другую страну.
• Потеря времени при попытках самостоятельно продать квартиру или комнату без знаний рыночной ситуации.
• Необходимость срочной выплаты долга по кредиту в банке или займу между физическими лицами.
• Экстренные расходы на дорогостоящее лечение.
• Получение в наследство доли в квартире при проживании наследника в другом регионе.
• Расширение бизнеса при отсутствии возможности привлечения заемных средств.
• Быстрое приобретение желаемого жилья взамен имеющегося, на которое нет спроса.

Преимущества очевидны — оперативность проведения сделки без консультаций, поиска покупателей, предпродажной подготовки и гарантированная реализация квартиры, комнаты или доли.

1. Освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется в пользование, в том числе по договорам социального найма, или приобретается в собственность проживающими в этой квартире нанимателями либо собственниками, признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившаяся комната предоставляется в пользование по соответствующему договору найма, в том числе по договору социального найма, либо предлагается для приобретения в собственность проживающим в этой квартире нанимателям либо собственникам, занимающим жилые помещения менее установленной нормы предоставления на каждого члена семьи, проживающим в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет и не ухудшавшим свои жилищные условия более пяти лет.

3. Жители города Москвы, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, имеют право на предоставление субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире, рассчитываемой в порядке, установленном настоящим Законом, с учетом размера площади занимаемого жилого помещения.

4. При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:
1) дата постановки на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ;
2) срок проживания в городе Москве по месту жительства на законных основаниях;
3) жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых жители города Москвы и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за период, установленный статьей 10 настоящего Закона.

5. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

6. Жители города Москвы, желающие воспользоваться своим правом, установленным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в этот орган.

6.1. В случае отсутствия указанного в части 7 настоящей статьи заявления либо надлежаще оформленного отказа от приобретения права собственности или права пользования освободившимся жилым помещением в коммунальной квартире составляется в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, акт об отсутствии в такой коммунальной квартире граждан, изъявивших желание воспользоваться своим правом, предусмотренным частями 1, 2 и 4 настоящей статьи.

7. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1, 2 и 6 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется в установленном порядке жителям города Москвы, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях, либо продается по рыночной стоимости.

Что нужно написать в заявке?

Приобретение жилплощади у города предполагает реализацию нескольких обязательных этапов. Первый – непосредственное обращение потенциального выгодоприобретателя с личным заявлением. Образец прошения можно попросить у работника жилищного органа. Важно, чтобы документ был правильно составлен. В тексте обязательно указывается следующая информация: реквизиты паспорта заявителя и членов его семейства (при наличии); адрес объекта; основания по которым проситель использует недвижимость. К документу нужно приложить бумаги, подтверждающие право пользования помещением, письменные согласия ото всех жильцов коммунальной квартиры, а также квитанцию об уплате пошлины.

В заявлении необходимо указать на то, что человек хочет приобрести квадратные метры на условиях, предложенных жилищным отделом. Дополнительно нужно пояснить срок проживания в помещении и обозначить отсутствие задолженности за потребленные коммунальные услуги.

Важно! В роли заявителя выступают только подданные Российской Федерации. Данный факт подтверждается документом, удостоверяющим личность обратившегося. У просителя есть 30 дней на сбор документации, обязательной для проведения сделки.

Какие еще документы могут потребоваться для оформления сделки?

Помимо обозначенных бумаг, гражданину, решившему выкупить квадратные метры у муниципалитета, нужно представить справку из Бюро техинвентаризации с параметрами помещения. Также понадобится выписка из домовой книги, которая подтверждает число проживающих.

Только для нуждающихся

Сразу разъясним: люди «с улицы» просто взять и купить у города комнату в коммуналке не могут. Муниципальные власти ограничены в этом вопросе законом. Дело в том, что освободившиеся комнаты изначально на продажу не выставляются – первоочередное право получить их по договору социального найма имеют проживающие в этой квартире жильцы (ст. 59 ЖК):

И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.

Претендовать на выкуп можно, если на момент освобождения комнаты вы уже были нанимателем или собственником других помещений в этой коммунальной квартире (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-5189/2015 от 02.04.2015). Одной лишь регистрации в такой квартире для ее выкупа недостаточно (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1427/2014 от 30.01.2014).

Среди указанных лиц 2 категории граждан обладают преимуществом при реализации права на выкуп:

Какой порядок покупки

Итак, после составления заявления нужно рассмотреть общий порядок, по которому можно будет произвести покупку комнаты в коммунальной квартире.

5 этапов:

1. Подача заявления в администрацию;
2. Принятие решение администрацией по рассмотренному заявлению;
3. Определения стоимости жилья. В эту сумму входят показатели кадастровой стоимости, которые играют значительную роль, при установлении ценны;
4. Оплата стоимости и переход комнаты собственность. Деньги перечисляются на счёт муниципалитета;
5. Получение документа, который подтверждает получение права на собственность. Такой документ выдаётся в общем порядке после истечения месяца внесения оплаты.

Такой порядок является стандартным для всех и не должен вызывать никаких затруднений на том или ином этапе оформления собственности на комнату в коммунальной квартире.

Похожие записи:

• «Тихая война», или Как санкции разрушают страны
• Какие изменения ждут военных пенсионеров
• Списки улиц под снос до 2022 года киселевск дальние горы