Тема 3. Содержание, объекты и субъекты современной оценочной деятельности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тема 3. Содержание, объекты и субъекты современной оценочной деятельности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Интерпретация результатов

В теории результаты разных методов оценки должны совпадать. Но на самом деле так не бывает. Три подхода к оценке дают три разные стоимости бизнеса.

Оценщик выносит совокупное решение, опираясь на формулу:

Итоговая стоимость = Доходный × К1 + Сравнительный × К2 + Затратный × К3

Где: К1, К2, К3 — весовые коэффициенты, которые отражают значимость конкретного вида стоимости в итоговой оценке. В сумме все коэффициенты составляют единицу.

Подытожим: не стоит воспринимать оценку стоимости бизнеса как лишние и необоснованные затраты. Мол, можно и без экспертов обойтись — бухгалтер же есть. Но нет. Любая, даже незначительная, ошибка на любом этапе оценки приведет к некорректному представлению о собственном бизнесе. А от этого зависит будущее твоей компании.

Опционный метод оценки бизнеса – инновационное решение

Опционный метод, используемый для оценки бизнеса, во многом похож на доходный подход (дисконтирование денежных потоков). Однако он имеет свои специфические особенности.

Опционный метод основан на принципах эффективности бизнеса как площадки для инвестирования. Предприятие рассматривается, как объект, способный приносить прибыль в будущем.

К примеру, в процессе капитализации или в рамках определенной управленческой стратегии компания может закупить акции интернет-фирм. Это делается для обеспечения платежеспособности предприятия в случае кризиса в основной отрасли.

Такие действия руководства компании направлены на укрепление стабильности. Если сделки в основной отрасли потерпят крах, то фирма будет иметь финансовую поддержку с интернет-площадок.

При оценке бизнеса опционным способом используется алгоритм метода дисконтирования денежных потоков. Отличие в том, что к основным активам добавляются вышеописанные. Эта методика пока еще находится в разработке, но уже показала свою актуальность и перспективность.

Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

• метод прямой капитализации
• и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

V = ЧОД / R

• где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
• ЧОД – чистый операционный доход,
• R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

ПВД = CА * Sпол

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

ЧОД = ДВД — ОР

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

1. Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
2. Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

• минимальная вероятность потери средств;
• продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Принципы оценки недвижимости

Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента». Принцип полезности используют при оценке земельных участков населенных пунктов, и он является одним из основных по следующим причинам.

На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного населенного пункта в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки.

Кроме этого административного фактора, в населенном пункте действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора населенного пункта, тем самым, влияя на формирование цены этих земель. При этом основная задача населенного пункта заключается в недопущении снижения цены земли

Принципы оценки недвижимости

Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения.

Подход к оценке бизнеса основанный на экономическом принципе ожидания

2а) в момент подписания акта сдачи-приемки; б) в момент фактической передачи; в) в момент государственной регистрации.

Какая из ниже перечисленных категорий является синонимом понятия стоимость в обмене? а) собственная стоимость; б) стоимость для конкретного пользователя; в) ликвидационная стоимость; г) рыночная стоимость.

Какая из ниже перечисленных категорий является синонимом понятия «стоимость в пользовании»? а) собственная стоимость; б) стоимость для конкретного пользователя; в) ликвидационная стоимость; г) рыночная стоимость. 24. Какой подход к оценке собственности основан на экономическом принципе ожидания?

а) сравнительный; б) затратный; в) доходный. 25. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки должно удовлетворять следующим критериям: а) физическая возможность; б) правомочность; в) экономическая осуществимость; г) максимальная продуктивность; д) все вышеперечисленное.

Методы, реализуемые в рамках доходного подхода к оценке бизнеса:

Иногда на этом этапе выявляют другие, редко возникающие побочные эффекты. Здесь также участвуют люди с подходящим заболеванием.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

В проведении оценочных работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Ожидание понимается как ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. [c.198] Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эксперт — лицо независимое. В работе он опирается на ряд принципов, которые отражают как представления собственника, так и особенности самого объекта оценки. Оценщик учитывает, что объект должен стоить ровно столько, сколько доходов он способен принести. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем оно дороже.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

В расчет принимают и будущую выгоду, которую предприниматель получит, если бизнес продолжит существовать.

Потому что проверить его эффективность и безопасность по-другому, увы, нельзя. Моделирование и исследования на животных не дают полную информацию: например, препарат может влиять на животное и человека по-разному.

Тестирование по дисциплине «Введение в оценку»

Справедливая стоимость – это стоимость: -: объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования -: суммы затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки -: объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях +: суммы, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами 61. Согласно МСО выделяют следующие виды стоимости: +: инвестиционная -: кадастровая +: рыночная -: действительная -: скраповая -: ликвидационная 62.

Вопрос 2, верный ответ — 1 (Принцип замещения) Принцип замещения – максимальная стоимость предприятия, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Вопрос 3, верный ответ — 4 (Земли) Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Внимание Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней.

Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков.

При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу.

принцип, согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин ее составных элементов, называется:

принципом остаточной продуктивности

Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости

стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит с отсрочкой платежа

наиболее вероятная цена сделки

покупатель

Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3.

Проведение оценки является обязательным:

+: при национализации имущества

+: при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки

+: при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд

-: в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

19.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО №1).

В доходном подходе стоимость компании определяется на основе ожидаемых будущих доходов и приведением их путем дисконтирования к текущей стоимости, которую оцениваемое предприятие может принести.

Теория приведенной стоимости была впервые сформулирована представителем Саламанкой школы Мартином де Аспилькуэта² и является одним из ключевых принципов современной финансовой теории.

Модель дисконтированных дивидендов (discounted dividend model) является основополагающей для модели дисконтированных денежных потоков (discounted cash flow). Модель дисконтированных дивидендов была впервые предложена Джоном Уилиамсом³ после кризиса 1930х годов в США.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14, ФСО №1).

Оценка компании на основе сравнительного подхода осуществляется следующим алгоритмом¹⁸ :

1. Сбор информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
2. Отбор компаний-аналогов по критериям:
   • Отраслевое сходство
   • Сходная продукция
   • Размер компании
   • Перспективы роста
   • Качество менеджмента
3. Проведение финансового анализа и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия;
4. Выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов;
5. Формирование итоговой величины.

Стоимостной мультипликатор – это коэффициент, показывающий отношение стоимости инвестированного капитала (EV) или акционерного капитала (P) к финансовому или нефинансовому показателю компании.

Наиболее распространенными мультипликаторами являются:

• P/E (рыночная капитализация к чистой прибыли)
• EV/Sales (стоимость компании к выручке компании)
• EV/EBITDA (стоимость компании к EBITDA)
• P/B (рыночная капитализация к балансовой стоимости собственного капитала).

В сравнительном подходе принято выделять три метода оценки¹⁹ :

• Метод рынка капитала;
• Метод сделок;
• Метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала опирается на использование компаний аналогов с фондового рынка. Преимущество метода заключается в использовании фактической информации. Что важно данный метод позволяет найти цены на сопоставимые компании почти на любой день, в связи с тем, что ценные бумаги торгуются почти каждый день. Однако необходимо подчеркнуть, что с помощью данного метода мы оцениваем стоимость бизнеса на уровне неконтрольного пакета акций, так как на фондовом рынке не реализуются контрольные пакеты акций.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Основным отличием от метода рынка капитала является, то что в этом методе определяется уровень стоимости контрольного пакета акций, так как компании аналоги подбираются с рынка корпоративного контроля.

Метод отраслевых коэффициентов основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми показателями. Расчет отраслевых коэффициентов происходит на основе статистических данных за длительный период. Из-за отсутствия достаточных данных данный метод практически не используется в РФ.

Как уже упоминалось выше, с помощью метода рынка капитала определяется стоимость свободно реализуемой миноритарной доли. Поэтому, если оценщику необходимо получить стоимость на уровне контрольного пакета и информация имеется только по публичным компаниям, то необходимо к стоимости, рассчитанной методом рынка капитала добавить премию за контроль. И наоборот, для определения стоимости миноритарного пакета из стоимости контрольного пакета, который был найден при использовании метода сделок, необходимо вычесть скидку за неконтрольный характер.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15, ФСО №1).

Хотелось бы сразу отметить, что стоимость предприятия на основе метода ликвидационной стоимости не соответствует величине ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта оценки на основе пункта 9 ФСО №2 отражае наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным²⁰ .

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах организации, его акционировании, слияниях и поглощения, а также во многих других бизнес-ситуациях. Можно следующим образом составить список этих ситуаций.

Основными преградами на пути оценивания российского бизнеса становятся неудовлетворительное развитие фондового рынка и высокая неопределенность долгосрочного планирования. Многие крупные российские организации переходят на концепцию управления бизнесом, основанную на стоимостном подходе VBM (Value Based Management). Для того чтобы управление, ориентированное на стоимость, стало возможным, необходимо иметь в распоряжении эффективные методы оценки бизнеса.

В целях управления стоимостью наиболее информативными видами стоимости являются:

• рыночная стоимость чистых активов;
• капитализация бизнеса;
• оценки будущих денежных потоков.

Сопоставление указанных показателей стоимости обусловит принятие стратегических решений, таких как определение направлений инвестирования, выбор вариантов распоряжения собственностью (продажа, ликвидация, реорганизация), смена продуктового ряда, обоснование места организации на рынке, а также оперативных решений, связанных с мотивацией персонала и мероприятиями по увеличению прибыли.

Структурно можно представить систему VBM на верхнем уровне факторов стоимости так, как показано на рисунке 9.2.

Одним из наиболее известных и проверенных практикой западных компаний подходов к оценке бизнеса является метод, основанный на оценке экономической добавленной стоимости (Economical Value Added, EVA), которая показывает добавленную за период стоимость с учетом альтернативных издержек и объем инвестиций, направленных в расширение, которые добавят стоимость в будущем.

Из всех существующих показателей, предназначенных для оценки процесса создания стоимости организации, показатель EVA является самым известным и распространенным. Причина этого кроется в том, что EVA сочетает простоту и возможность определения стоимости компании, а так же позволяет оценивать эффективность как организации в целом, так и отдельных подразделений.

Концепция EVA часто используется западными компаниями как более совершенный инструмент измерения эффективности деятельности подразделений, нежели чистая прибыль. Такой выбор объясняется тем, то EVA оценивает не только конечный результат, но и то, какой ценой он был получен (т.е. какой объем капитала и по какой цене использовался). Обозначенные пути повышения EVA реализуются в конкретных мероприятиях, проводимых организациями. Если показатель EVA выбран организацией в качестве критерия оценки эффективности своей деятельности, то задача состоит в том, чтобы повысить значение этого критерия. Такое повышение происходит как в рамках реорганизации, так и в рамках текущей управленческой деятельности (Таблица 9.15).

Таблица 9.15

Оценка преобразований в организации по критерию роста EVA

Цель преобразований	Основные виды организационных преобразований
1. Увеличение прибыли при использовании прежнего объема капитала	a) Освоение новых видов продукции (работ, услуг) b) Освоение новых рынков (новых сегментов рынка) c) Освоение более рентабельных смежных звеньев производственно — технологической цепочки
2. Уменьшение объема используемого капитала при сохранении прибыли на прежнем уровне	Ликвидация убыточных или недостаточно прибыльных сфер деятельности (в т.ч. ликвидация организации)
3. Уменьшение расходов на привлечение капитала	Изменение структуры капитала организации

Задача планирования прибыли, а вместе с ней планирования структуры и цены капитала является первоочередной задачей менеджмента организации. Чем более профессиональным является руководство организации, тем, при прочих равных условиях, выше значения показателя EVA и точность планирования. Именно этим объясняется тот факт, что на крупных западных компаниях значения EVA выступают основой премией менеджеров, которые становятся более заинтересованными в росте прибыльности организации и росте EVA. В этой связи EVA выступает основой мотивации.

Управление стоимостью организации необходимо одинаково всем: акционерам, инвесторам, топ-менеджерам. Именно эта цель — рост стоимости организации является общей для всех участников деятельности организации и совпадает с их разносторонними интересами. Выбирая алгоритм анализа принимаемых решений по управлению капиталом, оценивая эффективность деятельности компании и инвестиционных проектов, налаживая общение с собственниками капитала, менеджеры фактически выбирают между двумя существующими моделями финансового анализа: учетной (или бухгалтерской) и финансовой (или стоимостной).

Для полной оценки эффективности деятельности организации и для ответа на два главных вопроса собственника — сколько реально стоит его капитал, и какой он приносит доход общепринятых показателей не достаточно. Бухгалтерская прибыль и основанные на ней показатели деятельности фирмы имеют еще ряд существенных недостатков. Такие показатели не могут использоваться для постановки целей деятельности фирмы.Показатель «Чистая прибыль» для собственника носит больше виртуальный, чем реальный характер. Наличие прибыли — это еще не гарантия наличия средств на расчетных счетах, и обычно даже прибыльные организации испытывают нехватку денежных средств.

Подход к оценке бизнеса основанный на экономическом принципе ожидания

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность жилья — комфортное проживание, полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Полезность может проявляться в способности удовлетворять психологические потребности, например чувство гордости за владение (даже временное) объектом.

Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Конечно, полезность бизнеса в том, чтобы приносить доход. Однако, например, программиста вряд ли заинтересует ферма по разведению кроликов.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Максимальная стоимость имущества не должна быть выше минимальной цены на имущество с такой же полезностью, так как ценность конкретного объекта в глазах покупателя сильно зависит от возможности найти заменяющий сопоставимый объект.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. Но покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Иными словами, замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но он должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью, например:

• вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города;
• предпринимателя, желающего приобрести мукомольное предприятие, может заинтересовать и цех по расфасовке круп.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Ожидание будущих выгод от владения предприятием выражается в денежной форме. Будущие выгоды (убытки) от владения объектом могут быть продисконтированы (приведены к текущей стоимости), на основе чего могут вноситься как положительные, так и отрицательные поправки к стоимости объекта оценки, например, текущую стоимость складского хозяйства на окраине города повысит ожидание скорого строительства в этом районе железнодорожной станции.

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Поэтому для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия, например:

• стоимость сотовой станции снижается за счет развития мобильной связи;
• отмена налоговых льгот повлечет снижение стоимости предприятия;
• функционирующее предприятие дороже только что построенного.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Если в каком-то районе деловая конкуренция сильна, то строительство еще одного магазина или офисного здания может оказаться убыточным. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, так как в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Учитывается, в какой степени архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Если предприятие не характерно для данной местности, т.е. не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., то цена на него скорее всего будет ниже среднего. Предприятия не должны быть одинаковыми, но должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места.

С принципом соответствия связаны:

1. принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование; отсутствие соответствия в окружающем районе, например наличие дешевых бизнесов по соседству с дорогим способно снизить стоимость последнего;
2. принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Возможно следующее разделение прав:

• физическое: разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;
• по времени владения: различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;
• по видам имущественных прав: совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;
• по правам кредитора вступить во владение предприятием: закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Производственное помещение, например, можно продать вместе, а можно отдельно от имеющегося оборудования.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его с��мую высокую текущую стоимость. Сущность принципа ННЭИ можно представить так: влияние на стоимость обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки.

Методологические подходы, методы и принципы экономической оценки

В экономически развитых странах основным принципом налогообложения недвижимости, в том числе земли, является принцип «ad valorem» (лат. – «сообразно цене») [1, c.130], то есть налог пропорционален либо текущей рыночной стоимости земли (концепция стоимости в обмене), либо величине дохода при сдаче ее в аренду (концепция ценности).

В своем исследовании Е.И. Тарасевич утверждает что «… в рамках каждой концепции сформулированы наборы допущений, устанавливающих условия, при которых имеют место различные виды стоимости, то есть базы оценки.

Для выполнения оценок, независимо от выбранной концепции, разработаны математические модели, которые учитывают все относящиеся переменные либо на основе рациональной модели реальности, либо в некотором приближении, отображая допущения соответствующего вида стоимости» [2]. Таким образом, задача конкретного определения рыночной стоимости земли имеет принципиальное значение.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка [3, с.36].

Принципы оценки – это основные экономические факторы, определяющие уровень стоимости имущества. Экономические принципы определения рыночной стоимости земли условно можно разделить на принципы: основанные на представлениях пользователя, связанные с рыночной средой и связанные с объектом собственности.

1. Принципы основанные на представлениях пользователя: · принцип полезности – чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности пользователя, тем выше его полезность, то есть рыночную стоимость имеют земельные участки, которые могут удовлетворить потребности собственника; · принцип замещения – стоимость земельного участка не превышает наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности; т.е.

Методы, основанные на учетных оценках

Срок окупаемости инвестиций (Payback Period, PP). Этот метод – один из самых простых и широко распространен в мировой практике, не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.

Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид: РР = n , при котором Рk > IC

Показатель срока окупаемости инвестиций очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе. Во-первых, он не учитывает влияние доходов последних периодов. Во-вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.

Коэффициент эффективности инвестиций (Accounting Rate of Return, ARR). Этот метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирование показателей дохода; доход характеризуется показателем среднегодовой прибыли (балансовая прибыль за вычетом отчислений в бюджет).

Принципы, связанные с рыночной средой, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к недвижимости

• 1. Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
• 2. Принцип конкуренции — при определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.
• 3. Принцип жизненного цикла — стоимость недвижимости обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени.
• 4. Принцип зависимости — стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе.
• 5. Принцип соответствия показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

Методологические подходы, методы и принципы экономической оценки

рыночная стоимость зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости; в полной мере может быть реализован для рынка однотипных индивидуальных жилых домов; невозможно использовать при оценке сервитутов, которые не продаются на рынке.

· принцип ожидания – рыночная стоимость земельного участка зависит от того, какой доход или удобства от использования, включая выручку от перепродажи, ожидает получит потенциальный покупатель.

2. Принципы, связанные с рыночной средой: · принцип зависимости гласит: различные факторы внешней среды оказывает влияние на стоимость объекта [4, с.4]; · принцип спроса и предложения. Спрос – это количество земельных участков, которые хотят приобрести потенциальные покупатели по конкретной, их интересующей цене [5, с.199].

Спрос на земельные

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».7.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом.

В общем случае оценка объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или группой строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы: Исследование рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.

Похожие записи:

• Как рассчитывается отпуск при увольнении
• Как оформить личное подсобное хозяйство с нуля в 2023 году
• Рефинансирование ипотеки для граждан РФ, имеющих детей