Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
Согласие требуют продавцы
Если продавцы узнают, что недвижимость покупает гражданин в браке, они требуют предоставить согласие на сделку от его супруга, даже если оно не предусмотрено по закону. Многие продавцы (точнее риэлторы с их стороны) знают о п. 1 ст. 35 СК РФ, где написано — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Супруг, у которого не было взято разрешение на сделку, может попытаться через суд ее оспорить. Хоть на практике ему трудно будет это сделать, продавцы все равно не хотят связываться с таким покупателем, который собирается купить у них жилье в тайне от своего супруга.
Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?
Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:
- совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
- по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.
Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:
- не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
- категорически не согласен с приобретением недвижимости.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
В каких случаях сделка может быть признана недействительной и оспорена
По общим правилам, заключать договоры в отношении общего имущества может любой из официально зарегистрированных супругов. Необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга на покупку квартиры (по нормам положений пункта три статьи 35 в российском Семейном кодексе), если:
- сделка имеет отношение к покупке или продаже недвижимых вещей, купленных в браке;
- она должна быть зарегистрирована в установленном порядке в Росреестре.
Если не соблюсти это правило, договор может быть признан недействительным. Сделка, которая совершалась одним из членов семейной пары в отношении вещей, относящихся к категории совместно нажитых, может оспариваться в судебном (принудительном) порядке в двух случаях:
- Один из членов семьи-собственников не знал о том, что планируется сделка, в связи с тем, что его не уведомили.
- Сторона договора заведомо знала, что вторая сторона не согласится на приобретение квартиры (второй пункт статьи 35 Семейного кодекса).
Иными словами, если супруг посчитает, что сделкой нарушены его права, при этом будет установлено, что его не оповестили о покупке – он может оспорить договор через суд.
Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости
Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.
Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.
Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.
Когда оформить, чтобы не упустить срок
Юристы советуют оформить соглашение и заверить его нотариально в то время, когда участок покупается на денежные средства, поступившие от продажи крупного имущества одного из участников брака. Купленная именно на эти средства земля, автоматически признается общей, значит, при разводе будет делиться пополам. Доказать, что земельный участок необходимо считать личным имуществом одного из супругов можно только посредством суда. Инстанция потребует документы, которые являются подтверждением происхождения потраченных денег.
Еще один случай, когда письменное согласие второго члена семьи не будет лишним – приобретение дома с земельным участком на средства, предусмотренные материнским капиталом. В такой ситуации, законодательством предусматривается выделение долей на всех членов семьи. Эта недвижимость должна подвергаться обязательной регистрации в кадастровой палате. Преимуществом будет перечисление нижеуказанных действий в доверенности, которая оформлена на одного из супругов:
- сбор бумаг и их последующая передача;
- приобретение жилья с земельным участком;
- проведение регистрационных действий в Росреестре;
- избавление от обременения после того, как денежные средства поступят в распоряжение продавца с мат. капитала.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Есть ли какие-либо ограничения при покупке?
Сразу же можно сказать следующее: в отличие от распоряжения, когда право собственности на участок прекращается или изменяется, при покупке ограничений нет.
СК и ГК РФ предусматривают, что любая сделка с имуществом, кроме специально отмеченных в законе, считается совершённой по воле обеих сторон в браке. Относительно покупки, в том числе и земельного участка, никаких ограничений нет.
Однако здесь нужно иметь в виду: в тех случаях, когда покупка осуществляется за счёт средств семейного бюджета, согласие может и потребоваться. Но исключительно в рамках расходования средств – в покупках земли никто из сособственников не вправе указывать приобретателю, как надо распорядиться имуществом.
При совершении купли-продажи ЗУ, могут возникнуть вопросы, связанные не только с оформлением разрешения супругов на сделку. Ответить на некоторые из них могут специальные публикации наших экспертов на такие темы:
- Особенности налогообложения.
- Когда стоит воспользоваться услугами риэлтора и нотариуса и сколько это может стоить?
- Как проходит аукцион по продаже государственной земли, и как купить у государства ЗУ без торгов и по кадастровой стоимости?
- Особенности проведения сделок с землями коммерческого назначения, а также для многоэтажного строительства и под возведение базы отдыха, гостиницы.
Можно ли провести сделку без согласия
Формально, совершение сделки без согласия второго супругадопускается законодательством, посколькусогласие супруга, оформленное у нотариуса, не входит в обязательный перечень документов для совершения сделок.
Тем не менеена практике это сделать практически невозможно по следующим причинам:
- получатель имущества по сделке при отсутствии согласия второго супругавряд ли согласится расстаться с денежными средствами, так как наличие данного документа является важнейшим правилом при проверке юридической чистоты квартиры,
- отсутствие согласия второго супругаможет быть выявлено при проведении регистрационных действий в службе Росреестра, после чего последует отказ в регистрации сделки,
- второй супруг имеет право оспорить куплю-продажу или дарение, совершенные без его согласия.
Можно ли совершить сделку без согласия, если второй супруг лично присутствует приоформлениидокументов?Присутствие супруга, дающего устное согласие, при подписаниидоговоране устраняет обязанность по удостоверению письменного согласия у нотариуса.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
Таким образом, если супруг не в курсе о том, что вторая сторона приобрела квартиру, или не разрешает проводить данную сделку, то впоследствии он имеет возможность оспорить покупку. Согласно СК РФ, денежные средства, заработанные в браке, представляют собой общее супружеское имущество. В результате распоряжаться этими средствами (тратить их на приобретение жилья) супруги могут исключительно вместе, договорившись об этом.
В то же время законодательство РФ устанавливает ряд ситуаций, при которых согласие супруга необязательно, – например, стороны составляли брачный контракт и обговаривали в нем эти и другие нюансы.
Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?
Если супруг не знает о покупке квартиры или не дает на это согласие, то он в будущем может оспорить сделку купли-продажи в суде. Ведь по п. 2 ст. 35 СК РФ заработанные в браке деньги (доходы) являются общим имуществом обоих супругов. Значит и распоряжаться этими доходами (в нашем случае потратить их на покупку квартиры) супруги должны совместно, заранее придя к обоюдному согласию. Поэтому у обманутого супруга будут большие шансы выиграть дело, особенно с грамотным адвокатом.
Здесь уже немного иная ситуация. Бывает такое, что ипотека будет оформлена только на одного из супругов (будет заемщиком), а второй супруг не будет созаемщиком, потому что работает неофициально или вообще не работает. В этих случаях банки требуют от второго неработающего супруга нотариальное согласие, но только не на покупку, а на ПЕРЕДАЧУ покупаемой квартиры В ЗАЛОГ. Причем это согласие не нужно будет отдавать при регистрации сделки купли-продажи, оно нужно лишь самому банку для подстраховки — один супруг согласен на то, что второй супруг берет ипотеку и покупает квартиру под залог. Не забывайте о ст.34 СК РФ, о которой написала выше — эта статья СК РФ также действует при покупке квартиры в ипотеку.
Есть банки, которые в подобном случае требуют от супругов подписать брачный договор. В этом договоре будет прописано, что лишь тот супруг, который взял ипотеку, будет единоличным собственником квартиры. Второй супруг, будучи не созаемщиком, не будет собственником квартиры и претендовать на нее после развода. Так обычно поступают менее крупные банки. Понятно, что в этом случае согласия от супруга не нужно, т.к. по брачному договору он к квартире не будет иметь никакого отношения.
Ещё одним вариантом осуществления сделки является оформление доверенности на имя мужа или жены (к примеру, если гражданин серьёзно болен и не может лично присутствовать при подписании каких-либо бумаг), однако данный документ нужно удостоверять у нотариуса, согласно 185.1 статье ГК РФ.
После оформления сделки право собственности на землю переходит к новому владельцу. Таким образом, предыдущий хозяин не имеет права требовать земельный участок обратно. В случае нарушения хотя бы одного пункта договора покупатель вправе расторгнуть условия сделки без объяснения причин.
Причем неважно, кто из них оформил сделку и внес денежные средства. И даже в случае, если одна из сторон, будучи в браке, не была трудоустроена и не делала материальный вклад в семейный бюджет к примеру, жена-домохозяйка.
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры? Давайте обратимся к статье 35, пункт 2 СК РФ. В ней указано, что если муж распоряжается совместным имуществом, согласие жены на покупку квартиры или дома предполагается по умолчанию. Причем любая сделка при покупке недвижимости может быть недействительной и в случае, когда один из супружеской пары заявит о несогласии, либо будет доказано, что одна сторона знала о несогласии другой, но проигнорировала данный факт.
В 2021 году договор на приобретение вышеперечисленных объектов будет обладать юридической силой и без его регистрации в соответствующих органах, а значит и без письменного согласия супруга или супруги.
Важно! Покупая земельный участок, семья тратит из бюджета семьи общие средства; при этом неважно, на чьё имя регистрируется данное приобретаемое имущество. В любом случае супруг/супруга имеет право на владение половины участка.
Вопросы, касающиеся сделок с недвижимостью, имеют большое значение для всех российских семей. Покупка недвижимости — достаточно серьезный шаг, и супругам следует советоваться перед приобретением дома, квартиры, земельного участка, так как подобная покупка ознаменует значительные траты и расходы семейного бюджета. Отсюда возникает вопрос, необходимо ли получение письменного нотариального согласия одного из супругов при покупке недвижимости в году?
В суды часто обращаются граждане, который сталкиваются с тем, что супруг или супруга продают дачу без ведома, не получив на это согласие. Например, супруги приобрели дачный участок с домиком в 1991 году. Долгое время они ездили туда вместе, облагородили территорию, построили большой забор, надстроили в доме второй этаж. Но последние годы по состоянию здоровья супруга не могла ездить на дачу.
Поэтому могут возникнуть проблемы при разводе, если нет возможности доказать вложение собственных средств. Если интересы жены или мужа были нарушены, то обиженная сторона может обратиться с иском для оспаривания.
Впрочем, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
При этом следует учесть, что на недвижимость, приобретенную в браке, но оформленную на одного из супругов, распространяется режим совместного имущества. Это означает, что в случае расторжения брака, имущество будет разделено поровну, даже если в свидетельстве о праве собственности будет указан только один из супругов.
Семейного кодекса направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
38
- 1
- 2
Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:
- То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
- Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
- Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
- Все споры могут быть решены в суде.
Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.
ВАЖНО: Описанные здесь правила касаются не только земли, но и любой недвижимости.
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Итак, когда нужно продавцу спрашивать свою «вторую половину» о том, стоит ли заключать договор купли-продажи земли?
- Если участок был приобретён во время брака.
- Если нет иного указания в брачном контракте.
- Если не было соглашения о разделе имущества.
Во всех этих случаях согласие супруга должно быть написано, заверено у нотариуса и предъявлено в Росреестр для регистрации сделки.
Но есть и исключения, в которых закон не предусматривает получения согласия. К ним относятся следующие ситуации:
- Когда участок был куплен до того, как в ЗАГСе зарегистрировали брак. СК РФ однозначно утверждает, что на добрачное имущество правила об общей собственности супругов не распространяются.
- Когда состоялся развод и произошла процедура раздела имущества.
- Когда участок был приобретён в период брака – но по безвозмездной сделке.
На последнем стоит остановиться особо. Безвозмездная сделка – это тот вид правоотношений, по которым одно лицо передаёт другому имущество или права на него, не требуя ничего взамен. Классическими примерами таких сделок будут:
- дарение;
- наследование и т. д.
Законодательство предусматривает, что всё, полученное по безвозмездным сделкам, переходит в собственность того супруга, кто её заключал. Однако бывают ситуации, когда дарят не деньги, а дорогостоящее имущество (например, квартиру, коттедж или участок).
Здесь прямых указаний в законе нет, но Пленум Верховного суда (ВС) РФ решил в своё время (п.15 Постановления Пленума Верховного суда РФ 05.11.1998г. №15), что вырученные от продажи такого имущества средства тоже не являются общей собственностью. Следовательно, и согласия на продажу купленного участка земли в этом случае не потребуется.
Когда составляются документы при покупке земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить соответствуют ли размеры участка с его данными, указанными в государственных ведомствах.
Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
- проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
- точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
- уточнить правильность расстояния от границ соседей,
- установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с
- данными в правоустанавливающих документах,
- выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
- проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.
Продажа земельного участка: необходимость согласия супруга на сделку в 2020 году
- свидетельство о праве владения или выписка из ЕГРН,
- документы, подтверждающие право владения: соглашения купли-продажи, дарения,
- одобрение на сделку от супруга,
- паспорта сторон,
- заявление от покупателя на регистрацию права владения. Пошлина за оформление права владения составляет 2 тыс. руб.,
- акт приемки.
- Подписать соглашение купли-продажи. Предельно четко следует указать участок, его место расположения, площадь. Также уточняется сумма договора, ФИО и реквизиты паспорта обеих сторон.
- Операции с земельными наделами не подлежат обязательной нотариальной заверке. Исключением является продажа долей, а также отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним.
- Собрать все документы и представить для регистрации сотрудникам Росреестра.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.