Как выделить долю в ипотечной квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить долю в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Какие могут быть препятствия для обмена долями
Маткапитал дается в том числе для того, чтобы семья улучшила свои жилищные условия. Причем полагается он всей семье, а не только детям, рождение которых дало право на маткапитал. Поэтому если у семьи уже было другое жилье, то органы опеки и суды не разрешат продавать доли детей в одной квартире с условием, что родители подарят детям доли в другой. Считается, что из-за этого в семье станет меньше недвижимости, что противоречит идее улучшения государством жилищных условий семей с детьми. То есть, по сути, все будет выглядеть, как будто родители обналичили маткапитал. А это уже мошенничество.
Схема обмена долями рабочая как раз потому, что в результате сделки интересы детей и семьи в целом не пострадают: пока вы ничего не продаете, а только меняете, причем в пользу детей. Но проблема в том, что любые действия с детскими долями в недвижимости нужно согласовывать с опекой — и обмен в том числе.
Органы опеки в течение 15 дней рассматривают заявление родителей о выдаче разрешения на сделку с детскими долями. И если они решат запретить такую сделку, то должны будут письменно мотивировать запрет.
Например, органы опеки могут запретить обмен долями, сославшись на то, что возмездные сделки между детьми и близкими родственниками запрещены. Такими родственниками, по мнению органов опеки, являются не только родители детей, но и бабушки, дедушки, тети и дяди. То есть если бы вы выделяли доли детей не в своей второй квартире, а в квартире дедушки или бабушки, то ситуация была бы такая же.
Но запрет можно обжаловать в суде в течение трех месяцев. Судьи по этому поводу высказываются единодушно: главное, чтобы защищались жилищные права детей и семьи, а не соблюдался формальный запрет на сделки между родственниками. Органы опеки не могут произвольно запрещать людям распоряжаться их имуществом.
Так, в Московской области отец владел большой квартирой единолично, а второй, поменьше, — пополам с несовершеннолетним сыном. Обе квартиры были двухкомнатными. В какой-то момент семья решила продать вторую квартиру. Чтобы продать было легче, сына решили исключить из числа ее собственников через договор мены.
Но опека запретила отцу и сыну меняться, и спор попал в суд. Суд решил, что опека не может произвольно запрещать сделки с недвижимостью детей. Важно, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и чтобы у него не стало меньше метров. А эти условия выполнялись: кадастровая стоимость первой квартиры была выше. Суд обязал опеку выдать согласие на договор мены.
Другая история — из Сыктывкара. Родители хотели поменять долю несовершеннолетней дочери в трехкомнатной квартире на целую однокомнатную квартиру маминой сестры. Опека согласия на сделку не дала из-за родственных связей. Суд первой инстанции поддержал городскую администрацию: мол, хотя сделка и улучшила бы жилищные условия ребенка, но сделки несовершеннолетних с близкими родственниками родителей запрещены.
Родители не отчаялись и подали апелляционную жалобу. Верховный суд Республики Коми обязал администрацию повторно рассмотреть заявление родителей и просил учесть конкретные обстоятельства сделки. Думаю, что со второй попытки семье повезло.
Иногда бывает, что опека не против, но Росреестр отказывается регистрировать сделку. И тогда родители тоже идут в суд.
Например, в Ленинградской области у матери и двоих детей было по 1 /3 в маленькой двушке. Они поменялись с родителями отца детей: бабушка с дедушкой отдали им четырехкомнатную квартиру на троих, а взамен получили двушку и сертификат на материнский капитал. Органы опеки согласовали и использование маткапитала, и обмен 2 /3 детские доли в одной квартире на 2 /3 в другой.
Однако Росреестр отказался регистрировать сделку, поскольку она была между детьми и близкими родственниками. Суд решил, что по этому основанию приостанавливать регистрацию перехода права нельзя, и велел Росреестру перепроверить документы еще раз. Новых дел с участием семьи суд не рассматривал, так что со второго раза наверняка удалось поменяться квартирами.
Получить разрешение на обмен
Жилье, которое оформлено на ребенка, принадлежит исключительно ему, а не всей семье. Поэтому родители не могут продать, обменять или подарить детскую долю по своему усмотрению. Они также не могут сдать имущество ребенка в аренду, разделить на доли или выделить из него часть. На все нужно разрешение органа опеки и попечительства.
Орган опеки обычно работает при местной администрации — во всяком случае в приемной вам точно скажут контакты опеки. Либо вы можете найти их на сайте администрации и предварительно позвонить. В пандемию некоторые органы опеки перешли на дистанционный режим работы: консультируют и принимают документы по телефону.
Список документов, которые нужно приложить к заявлению, придется уточнять в опеке. Везде свои правила, но, скорее всего, перечень будет такой:
Опека выдает разрешение или отказ в течение 15 дней после подачи заявления. Если откажут, обязаны мотивировать письменно. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.
В разрешении может быть ограниченный срок, в который нужно провести сделку, например три месяца. Если не уложитесь, придется получать новое разрешение. Оно выдается бесплатно.
✅ Можно ли выделить долю ребенку в другой квартире?
Рождение второго, третьего и последующих детей «обнажает» острую жилищную проблему – нехватку квадратных метров на всю семью. Родители вынуждены искать варианты разрешения ситуации.
Они могут продать малогабаритную квартиру и начать поиск более просторной жилплощади. Но, прежде чем приступать к процедуре, нужно перенести детские доли в другую квартиру – чтобы не нарушить жилищные права несовершеннолетних членов семьи. Ни один орган опеки (ООП) не даст согласия на продажу квартиры, если одним из собственников является ребенок и его интересы не учтены. Однако родители могут сохранить долю сына или дочки, закрепив ее в таком же размере, но в другой квартире (например, бабушки или дедушки).
Важно отметить, что процентное соотношение доли в новой квартире не должно быть меньше, чем доля в старом жилом помещении. Не стоит смотреть на цену квартиры – в расчет берется только часть детей.
Документационное обеспечение при выделении доли в судебном органе
Для того, чтобы направить свои требования о выделе определенных квадратных метров из общего количества в личное пользование одного из владельцев, необходимо правильно составить исковое заявление и приложить к нему соответствующие документы для рассмотрения в суде.
В исковом заявлении необходимо отразить такие аспекты:
- в правом верхнем углу фиксируют наименование судебной инстанции, а также сведения об истце (его фамилия, имя, отчество, адреса регистрации и фактического места проживания);
- по центру строки пишут название документа – исковое заявление о выделении доли в натуре;
- в описательной части необходимо отразить все значимые обстоятельства, причины намерения осуществить данный процесс, ссылки на нормативно-правовую базу, а также просьбу о формировании отдельной площади относительно заявителя;
- указать какие документы прилагаются к иску (справки, отражающие технические характеристики объекта, сведения об оценке имущества, предоставленные оценочной компанией, расчет компенсации при решении вместо выдела доли реализовать право на финансовое обеспечение, чек, подтверждающий уплату государственной пошлины);
- ставится дата и подпись заявителя.
При положительном решении судебной инстанции, то гражданину следует обратиться в регистрационную палату для оформления нового статуса помещения.
Долевое владение, что такое совместная собственность
Все родители хотят, чтобы их дети были обеспечены в будущем, как минимум, крышей над головой. Поскольку довольно сложно заработать на квартиру или дом самому, а проценты за ипотеку пугающе кусаются, заботливые родители предоставляют своим детям часть от имеющегося жилья без обременения. Как выделить доли детям в квартире? Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку?
Принято различать два типа собственности — долевую и совместную. Долевое владение подразумевает изначально определение размеров недвижимости на каждого члена семьи. В то время как совместная собственность является равнозначной для всех, т. е., каждому члену семьи отводится выдача одинаковых частей недвижимости. Допускается перевод из совместной собственности в долевую, но такие переводы практикуются в случае развода супругов при разделе имущества в судебном порядке и добровольном согласии, при заключении брачных контрактов и т. д.
Можно ли завещать квартиру несовершеннолетнему ребенку? Если дарственную родители хотят отписать своему чаду, то нужно учитывать, что не достигнувшие 14 лет лица не имеют права подписывать какие-либо документы. За них вместо этого заверяют подобного рода документацию их законные родители, либо представители, опекуны. Уже достигнувшие 14 лет вправе самостоятельно расписываться в юридических документах.
Список документов для оформления
Документы для выделения доли квартире детям:
- документ, который подтверждает право владения собственностью.
- документы, согласно которым была передана недвижимость в собственность гражданина (договора купли-продажи и прочее).
- справка из паспортного стола про состав семьи.
- документ по месту проживания собственника.
- заявление на выделение своей доли в квартире.
- выписка об оплате государственной пошлины.
- дополнительные документы по требованию госструктуры.
Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?
Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.
У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?
Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.
С уважением,
Михаил Х.
Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.
Несовершеннолетний ребенок наравне со взрослыми членами семьи имеет право иметь в собственности принадлежащее родителям имущество, либо его часть, а также пользоваться таким имуществом без права распоряжения. Самостоятельно распорядиться причитающейся долей ребенок вправе только по достижении возраста совершеннолетия.
Совместное владение жильем предполагает обязательное участие всех собственников в сделках купли-продажи, аренды и других операциях, связанных с распоряжением совместной собственностью. Например, продажа такого жилища возможна только с общего разрешения всех собственников. В разрезе брачных отношений совместное владение супругами жильем предполагает равное право каждого из них на половину имущества независимо от того, на чье имя это имущество оформлено.
Как выделить доли в квартире
Механизм определения долей несложный. Достаточно общую площадь квартиры поделить на количество претендующих на собственность. Затем по каждой доле сопоставляется её размер с нормой, которая определена жилищным законодательством в России на каждого человека. Когда следует выяснить, сколько стоит выделить долю в квартире, тогда обращается внимание на проведенный ремонт. Если были сделаны изменения, которые нельзя отделить территориально, тогда тот собственник, который заплатил за всё это, может претендовать на увеличенную площадь в квартире.
Есть несколько вариантов, как можно провести распределение частей:
- В добровольном порядке.
- Через судебную инстанцию.
- В натуральном виде.
- В денежном выражении.
Чем отличается отделение долей от раздела имущества
Чтобы не перепутать раздел недвижимого имущества с законным выделением его части, нужно сразу понять, что это два разных статуса недвижимости, два разных термина юридических манипуляций.
Когда осуществляется раздел имущества, то он происходит между супругами потому, что имущество было совместно нажито. Здесь главным критерием будет выступать оценка его стоимости с учетом специфики получения квартиры. Например, она была куплена по ипотеке под материнский капитал, тогда выделение доли в квартире, определяемой государством детям, обязательно. Это значит, супруги между собой не поделят имущество, пока ребенок (дети) не будут обеспечены собственными жилыми площадями.
Если речь идет о выделе имущественной доли в квартире, тогда подразумевается, что участники могут иметь в собственности лишь свою часть. Остальная же (оставшаяся) часть будет принадлежать другим проживающим. Такое происходит в случаях равнодольного дележа общей жилплощади, по каждому из проживающих и зарегистрированных лиц. Чтобы понимать, как выделить долю в квартире натуральным образом, лучше обращаться за советом к юристу или нотариусу. В целом же отличия между разделом и выделением доли недвижимого имущества можно представить в таблице.
|
Раздел |
Доля |
| Собственник после проведения процедуры будут иметь каждый свое жилье, отдельное помещение. |
Долевой владелец будет иметь право автономно жить на той жилплощади, которая выделена для него. |
|
Квартира перестаёт классифицироваться как общее имущество жильцов. |
Остальная часть квартиры, не выделенная в долю, остаётся в общем имуществе и пользовании у жильцов. |
Как выделить доли детям и сэкономить 30 тысяч на нотариусе Если в семье несколько детей, нотариус контролирует, чтобы каждый ребенок получил равную долю. Еще он проверяет, чтобы размеры долей соответствовали сумме сертификата на маткапитал. Нотариально заверенное соглашение сдают в МФЦ. МФЦ направляет документ в Росреестр.
Официально выделенные доли гарантируют, что деньги маткапитала потратили не только на родителей. Для детей это гарантия, что они не останутся без жилья.
Но при покупке новой квартире не всегда обязателен выдел доли ребенку. Согласно закону, данная операция проводится при покупке жилья за счет маткапитала или при необходимости защиты прав ребенка младше 18 лет. Ко второму случаю относятся ситуации, когда продается жилплощадь, в которой ребенок имел долю, а затем приобретается новое имущество.
Выделение доли в квартире детям: пошаговая инструкция Оформление обязательства матери на выделение долей своим детям и супругу имеет некоторые нюансы, касающихся неродных детей. В частности лицо, от чьего имени оформляется обязательство, не обязано указывать в нем детей, с которыми у него не установлено законное родство. Несовершеннолетний ребенок наравне со взрослыми членами семьи имеет право иметь в собственности принадлежащее родителям имущество, либо его часть, а также пользоваться таким имуществом без права распоряжения. Самостоятельно распорядиться причитающейся долей ребенок вправе только по достижении возраста совершеннолетия.
Приобретая новый объект недвижимости, родитель не во всех случаях обязан проводить выделение доли собственности в квартире своим детям. Законом предусмотрены определенные ситуации, когда требуется проведение данной процедуры. Например, выделение доли в квартире проводится, если жилое помещение приобреталось за счет средств материнского капитала или требуется защита законных прав несовершеннолетнего. Во втором случае берутся во внимание ситуации, когда новое жилье приобретается после продажи имущества, долю в котором имел ребенок.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.
Споры о выделении долей в квартире, полученной при использовании маткапитала достаточно редки. Обычно они касаются размера доли или же фактического ее выделения родителями. При установлении факта не выдела части жилья, органы опеки обычно выносят предупреждение и дают родителям шанс самостоятельно выполнить взятое обязательство. И только в случае, если этого сделано не буде, следует иск в суд. В таких ситуациях судьи в 100% случаев выносят решение в пользу несовершеннолетних. Вердикт направляется в Росреестр и вносятся изменения без участия непосредственных собственников (родителей, не выполнивших обязательство).
Пример. Родители двух сыновей супруги Елины в 2008 году воспользовались средствами маткапитала и погасили ипотечный кредит за квартиру, в которой проживали. В 2015 году у них родилась дочь. Однако супруги не посчитали нужным выделить ей долю в квартире, а только зарегистрировали ее там. Мать Елиной обратилась в суд с иском о выделении ее внучке доли в жилье, мотивируя это тем, что у каждого ребенка должна быть своя недвижимость. Суд встал на сторону истца и требование удовлетворил.
Способы распределения долей в жилье, находящемся в собственности нескольких граждан
Приватизационный процесс является распространенным, так как в этом случае в отношении жилых помещений, можно осуществлять сделки, такие как продажа, обмен, передача в дар, завещание и другие в зависимости от жизненной ситуации. Получение жилья в собственность может состояться в индивидуальном порядке либо с распределением долей между гражданами, в этом случае они все будут являться долевыми собственниками.
Люди, ранее не осуществлявшие приватизацию обычно интересуются – как выделить долю в квартире? Какие действия необходимо предпринять, каков перечень документов, сдаваемых в регистрационную палату? Выдел доли из общей долевой собственности происходит тремя способами:
- если все граждане, имеющие права на распоряжение, пользование и проживание в жилом помещении, согласны на выделение доли из общей долевой собственности. В этой ситуации процесс существенно упрощен, он регламентирован статьей 252 ГК. Сначала определяются размеры долей, в соответствии с которыми будет происходить распределение. Участники составляют соглашение, регулирующее процесс выделения доли в квартире. На следующем этапе необходимо обращение к нотариусу для проверки всех оснований, документов на законность, а также удостоверения соглашения;
- если кто-либо из владельцев общей собственности не дает согласия на выделение доли в квартире. Например, люди, не зарегистрировавшие свои отношения в органах ЗАГС, купили дом или квартиру на общие деньги. В этом случае будет целесообразным направить исковое заявление в суд, чтобы выдвинуть требование на признание данного жилого помещения общей собственностью между гражданами, затем распределить его по долям, как вариант можно осуществить выдел доли в натуре в квартире;
- многие родители не знают, как выделить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку, если при ее приобретении использовался материнский капитал. Защита прав детей стоит на первом месте в сфере региональной социальной политики, поэтому этот вопрос контролируется органом опеки и попечительства. Для гарантии сохранения жилого помещения за ребенком можно оформить соглашение у нотариуса. Сделки с участием детей и семейного капитала происходят после оформления приказа отдела опеки и попечительства о разрешении на данную процедуру. В этом приказе прописывают пункт, согласно которому родитель обязан выделить долю ребенку пропорционально сумме использованного материнского капитала.
Похожая статья: документы при купле продаже квартиры.
Каждый случай индивидуален, поэтому владелец жилого помещения перед тем, как выделить долю в приватизированной квартире, должен задуматься о способе реализации этого процесса. Ему необходимо понять каким образом будет происходить распределение – выделение доли в квартире через суд или при согласии остальных участников.