Риэлтор — умирающая профессия? Часть 1.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риэлтор — умирающая профессия? Часть 1.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Слово «риэлтор» вошло в обиход относительно недавно. Согласно словарному определению оно означает предпринимателя, занимающегося посреднической деятельностью при совершении операций с недвижимостью. Этот специалист помогает купить, продать, сдать (снять) жилую или коммерческую недвижимость.
Под словом «риэлтор» не всегда понимается конкретный человек или его профессия, иногда так именуется организация (фирма, агентство), выполняющая роль посредника, информатора, консультанта при сделках с недвижимостью.
Говоря более простым языком, риэлтор сводит вместе продавцов и покупателей недвижимости либо хозяев и квартиросъёмщиков. Он помогает участникам сделки найти друг друга, ищет наиболее выгодные варианты, предоставляет нанимателю юридическую защиту.
За свою работу риэлтор получает посреднический процент или заранее оговоренную сумму гонорара.
В специальной литературе встречаются различные варианты написания этого слова. Наиболее корректные формы произношения и написания — «риэлтор» (считается самым верным) или «риелтор». Слово происходит от английского «realtor».
Какие услуги предоставляет брокер и в чем его отличие от риэлтора?
На рынке недвижимости брокеры помогают в организации сделок по купле-продаже, аренде и работают преимущественно с объектами коммерческой недвижимости.
Брокер не является экспертом рынка недвижимости, его задача — выступить посредником между двумя сторонами сделки и оформить все необходимые документы.
Задачи и возможности риэлтора намного шире — это и консультации, и подбор подходящих вариантов, и юридическое сопровождение сделки на всех этапах, грамотное оформление документов и постобслуживание, которое включает возможности по рефинансированию ипотечного кредита, получение налогового вычета и многое другое.
Риэлтор может оказать одну из услуг или их комплекс. Среди преимуществ работы этого специалиста — возможность проконсультироваться с маркетологами, юристами, аналитиками. Риэлтор всегда представляет только ваши интересы — сторону своего клиента. Его цель — быстро, грамотно и на основе требований клиента найти оптимальное решение.
Риэлтор — профессия и бизнес
Работая в агентстве недвижимости очень сложно сделать карьеру. И в один прекрасный день понимаешь, что уперся в потолок и больше, чем сейчас, уже не сможешь заработать. И тогда многие риэлторы предпочитают уйти на «вольные хлеба», либо открыть своё собственное агентство или работать как частное лицо.
Рассмотрим, какие задачи приходится решать риэлтору в процессе своей деятельности:
- Ведение базы данных по жилой и коммерческой недвижимости в регионе проживания.
- Состыковка потенциальных покупателей с продавцами.
- Грамотное оформление сделки купли-продажи. Подготовка всей необходимой документации.
- Рекламная поддержка для продаваемых объектов на постоянной основе.
- Презентация (показ) объекта с непосредственной консультацией.
Помимо этого, при заключении сделки, риэлтору приходится решать дополнительные нюансы и мелочи, как итог — довольные клиенты с обеих сторон.
Всё чаще в функции агента входит юридическая безопасность совершаемой сделки. Серьёзные компании, у которых в собственности большое количество недвижимости, предпочитают иметь своего риэлтора. Он и берёт на себя все задачи.
- Кроме профессиональных качеств, хороший маклер должен обладать определённым списком навыков и личностными характеристиками:
- быть отличным коммуникатором;
- уметь делить людей по психотипам (к каждому свой подход);
- грамотно общаться профессиональным языком;
- знать все законы, связанные с недвижимостью;
- вызывать доверие у клиента.
Более детально остановимся на последнем пункте. Помимо того, что в данной сфере нужно быть предельно честным, необходимо также следить за своим внешним видом. Элегантно одетый приятный человек вызывает намного больше доверия у потенциального клиента.
Сколько стоят услуги риэлтора?
Не дороже денег! Но все равно жалко отдавать свои кровные какому-то посреднику… В крупных раскрученных агентствах в Санкт-Петербурге услуги риэлтора могут стоить от 3 до 8 процентов от суммы сделки (стоимости объекта недвижимости).
В небольших агентствах обычно агенты просят 3% от суммы сделки. Некоторые демпингуют, предлагая цену в 2%. При продаже квартир в новостройках услуги большинства риэлторов вообще бесплатны. Комиссию они получают от застройщиков (после покупки клиентом квартиры), который заинтересован в привлечении дополнительных покупателей на свои объекты.
Некоторые риэлторы, правда, просят от клиента дополнительную плату за помощь в подборе квартиры или оформлении ипотеки, но в основном, это делается также бесплатно.
Работа риэлтором — плюсы
- Весомое преимущество — вы вольны самостоятельно планировать свой рабочий день. При грамотном подходе останется время «на себя».
- Хотите получать приличную заработную плату? Не вопрос, зарабатывайте сколько сможете, причем результат будет зависеть только от вас.
- Любите много передвигаться? Отлично, Москва и Московская область к вашим услугам, вполне вероятно, что в течение дня вы успеете побывать и в столице, и в пригороде.
- У вас не будет необходимости отсиживать положенные восемь часов в офисе. Помните, что вы сами решаете, во сколько начать и закончить работу?
- Постоянные новые знакомства, среди которых будет много интересных и полезных. Ведь помимо клиентов, вы будете встречаться с множеством людей.
- Ежедневно вы посещаете самые различные места, общаетесь с коллегами и контрагентами, так что гарантированно постоянно получаете новые впечатления.
- Вам жизненно необходимо систематически приобретать новые знания, работать над собой, шлифовать те или иные качества. Это напрямую связано с успешностью вашей профессиональной деятельности.
- Ваш возраст, а также прежние навыки не имеют принципиального значения: вы можете испытать, что же это такое — работа риэлтором, плюсы и минусы в любом случае неизбежны.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Может показаться, что работа у риэлторов простая: им нужно только найти нужный вариант недвижимости, свести продавца с покупателем и получить свой процент за сделку. Многие покупатели и продавцы искренне спрашивают: «Если поиск объявлений — это вся работа риэлтора, в чем заключается смысл обращения к агенту?». Но на самом деле сфера ответственности риэлтора гораздо больше, просто многие обязанности специалиста остаются незамеченными.
Агенты занимаются любыми операциями на рынке недвижимости и представляют собой посредников между продавцом и покупателем (арендодателем и арендатором).
Основные этапы работы эксперта выглядят примерно так:
Специалист может предложить дополнительные услуги: помощь в переоформлении документов, заказ разрешений в государственных структурах, организацию сотрудничества с банком.
Как зарабатывает риэлтор?
В зависимости от формы работы агент может получать фиксированную ставку и процент или только комиссионные от сделок. Особенность финансового вознаграждения риэлтора заключается в том, что оно зависит от суммы продажи и передается уже в момент подписания финальных бумаг о переходе права собственности. Таким образом, во время подготовки договора купли-продажи агент не получает зарплату: клиент ограничивается небольшим авансом.
Но даже если риэлтор работает от имени агентства, он не застрахован от неудач в финансовом плане: в любой момент руководство компании может объявить о кризисе и сократить расходы на фиксированную зарплату сотрудникам, оставляя им только заработок с процентов от сделок.
Процентная ставка риэлтора в процессе подготовки объекта для купли или продажи составляет от 2% до 10% от общей суммы сделки — все зависит от опыта агента, его имени и формы работы. Процент в агентстве обычно несколько выше, чем у частных риэлторов, но клиенты предпочитают обратиться в компанию, чем довериться неизвестному предпринимателю.
О классификации агентств недвижимости
Прежде чем купить недвижимость с помощью специалиста по недвижимости. Нужно понимать, как работает эта сфера. И как здесь всё устроено. Хотя бы на примере отдельных компаний. Есть 3 принципиально разных подхода:
- Классический.
- Разделение труда.
- Многосоставные агентства.
В первом случае представитель компании занимается ведением сделки самостоятельно. Специалист занимается рекламой, работает со звонками и пытается разобраться в юридических тонкостях. Таким специалистам платят от 30 до 50 процентов от суммы сделки. В случае с разделением труда, все задачи разносятся по отдельным специалистам. И с точки зрения клиента, это приемлемый подход. Потому что у «универсальных» агентов обычно получается сразу всё. Но получается очень плохо. Если в компании есть разделение труда, шансы на хороший результат увеличиваются.
Один специалист может заниматься презентацией квартир или объектов коммерческой недвижимости. Другой занимается юридическими вопросами. Третий будет заниматься маркетингом и т.п. Более того, сейчас начали появляться еще и надстройки над агентствами недвижимости. Фактически, это компании, которые работают с риэлтерами. Они предоставляют им:
- Обучение.
- Программное обеспечение.
- Оборудование.
- Помощь в проведении сделки и т.п.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Риэлторская услуга начинается с момента обращения клиента в агентство недвижимости. Любая услуга риэлтора состоит из двух частей: подготовки к сделке и ее проведения. Подготовка к сделке включает в себя несколько последовательных шагов.
Вначале клиент обращается в агентство и высказывает риэлтору свои пожелания (хочет ли он приобрести, продать, арендовать недвижимость или провести иную сделку с ней) и знакомится с условиями работы агентства. Если они клиента устраивают, заключается договор. В случае покупки квартиры оформляются требования покупателя к ней, риэлтор подбирает подходящие варианты. При продаже имущества, риэлтор собирает и проверяет необходимые документы, размещает рекламу в СМИ, исследует спрос, устраивает показы квартиры.
После того, как с помощью риэлтора покупатель и продавец нашли друг друга, стороны согласуют условия сделки – стоимость объекта недвижимости, сроки заключения сделки, порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и т. д.
Затем продавец (опять же с помощью риэлтора) подготавливает все требуемые документы, а покупатель находит средства для оплаты. После этого стороны подписывают договор о порядке перехода права собственности на данный объект недвижимости от продавца к покупателю. На этом заканчивается процесс подготовки к сделке, и риэлтор приступает к ее непосредственному проведению.
Проведение сделки подразумевает регистрацию договора в УФРС (Управлении Федеральной Регистрационной Службы), выписку (снятие с регистрационного учета) всех лиц, прописанных в квартире, и выезд из нее бывших хозяев. Продавец должен предоставить покупателю жилое помещение, свободное и юридически, и фактически, в определенные в договоре сроки. В соответствии с условиями договора, покупатель обязан передать продавцу указанную денежную сумму.
После получения продавцом денег, а покупателем объекта недвижимости и права собственности на него, подтвержденного необходимыми документами, услуга риэлтора считается выполненной, и ему выплачивают вознаграждение.
Таким образом, риэлторская услуга – это комплекс действий, требуемых для выполнения необходимой клиенту сделки с объектом недвижимости. Каждая такая сделка уникальна и требует различного набора действий, осуществляемых риэлтором в интересах клиента. Обращение к профессиональным риэлторам позволяет найти оптимальные варианты решения вопроса с недвижимостью, что помогает сэкономить время, деньги и нервы.
Качество услуг, предоставленных клиенту риэлтором, определяется выполнением всех условий, предусмотренных в заключенном между ними договоре. При приобретении или продаже недвижимого имущества в число таких условий входит цена имущества, размер платы за его использование, качество и эксплуатационные характеристики имущества.
Профессиональные качества риэлтора
Главные качества, которыми должен обладать риэлтор, – коммуникабельность, внимательность, способность к аналитическому мышлению, четкость. Кроме того, желательно, чтобы он был хорошим психологом – это поможет легко находить контакт с потенциальными клиентами. Клиенты часто недоверчивы, осторожны, иногда плохо могут объяснить, чего именно они хотят. Риэлтор должен вникать в проблемы клиентов, уметь выявить главное, помочь расставить приоритеты.
На рынке недвижимости работа ведется по нескольким направлениям. Одни риэлторы занимаются продажей вторичного жилья, другие продают квартиры в новостройках, кто-то специализируется на аренде жилья. Но в любом случае риэлтор должен работать с большим количеством различных документов. Поэтому необходимо знать тонкости составления договоров и соглашений, четко представлять, какие именно документы понадобятся для совершения конкретной сделки.
В зависимости от этапа их возникновения, весь объем документации можно разделить на две группы. Первый этап документооборота – составление требуемых договоров, соглашений и оформление документов по всем заключаемым сделкам. Второй этап – государственная регистрация сделок в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
Квалифицированный риэлтор сопровождает сделку с недвижимостью до момента получения клиентом из регистрационной палаты всех документов, подтверждающих государственную регистрацию недвижимости. Если риэлтор не говорит, до какого момента оформления сделки он будет сопровождать клиента, тому следует насторожиться – такое поведение может указывать на попытку обмана клиента.
Большое число индивидуальных предпринимателей и фирм, занимающихся риэлторской деятельностью, породило жесткую конкуренцию на рынке недвижимости. Это требует от риэлторов повышения своей квалификации, количества и качества предлагаемых услуг. Поэтому некоторые фирмы берутся предоставлять клиентам весь комплекс услуг, вплоть до оказания помощи при переезде. Немалое значение имеет репутация фирмы, поскольку она влияет на степень доверия клиентов. Если риэлтор замешан в каком-либо скандале с квартирными махинациями, поток клиентов к нему сразу сократится.
Можно ли сэкономить на услугах риэлтора
Ситуации могут быть различными, и лишняя возможность сэкономить на оплате услуг риэлтора является актуальной всегда. Тем более что поиском недвижимости финансовые расходы не ограничиваются.
Если вы хотите сохранить определенную часть собственных средств по определенным соображениям или у вас действительно возникают трудности с поступлением средств, то есть ряд рекомендаций, позволяющих получить тот же результат, но с экономией.
- Начните лично поиски квартиры. Данные мероприятия не потребуют серьезных усилий или особенных навыков. Единственное что потребуется это свободное время и обращение к нотариусу при завершении сделки;
- Воспользуйтесь помощью риэлтора в виде консультирования. Для этого можно договориться без заключения договора, только получить общие рекомендации по правильным действиям, и в итоге быстро получить нужный результат. Это гораздо удобнее ведь не нужно длительного сотрудничества, вполне будет достаточно нескольких встреч, чтобы вы лучше осознали где и в каком направлении двигаться;
- Контактируйте с частными риэлторами. Работа таких специалистов более продуктивна и имеет строгие рамки. Они довольно сильно берегут собственное время и поэтому взаимодействие с клиентами осуществляется емко и строго по необходимости. К тому оплата их услуг гораздо меньше, ведь они работают на себя и не делят прибыль с руководством агентства;
- Не идите на поводу своего риэлтора. Каждый агент стремится заработать побольше собственных комиссионных, поэтому будьте внимательны к тому что он предлагает. Нередко по определенным соображениям все финансовое бремя по оформлению документов ложится на одного участника сделки – продавца и покупателя. Так не принято, поэтому следите чтобы не попасть в подобную ситуацию. К тому же в договоре могут быть отражены определенные услуги, которые должны быть оплачены клиентом, например, на рекламу, поэтому внимательно читайте договор перед подписанием;
- Приведите все документы в порядок. Довольно большое количество дополнительных средств идет на решение проблем с определенными недочетами в документах. Риэлторы помогают исправить критичные недочеты, но включают данные процедуры в общую оплату за услуги. Если вы заранее побеспокоитесь чтобы у вас не было неоднозначных сведений в документах, и они были в идеальном состоянии, то вам не придется переплачивать.
Какое обучение проходят риелторы
Так вышло, что в России риэлторов обучают на курсах. Компании, которые занимаются риэлтерскими услугами, по закону должны обучать своих работников — не всех, но хотя бы часть. Стоит отметить, что реальную пользу, которую приносят подобные курсы, оценить сложно.
Зачастую людям просто объясняют простейшие вещи, вроде заполнения документов (точнее, шаблонов, скачанных в интернете), однако немногие после обучения понимают, как стоит общаться с клиентом. Естественно, высшего образования в этой профессии не существует, и оно здесь точно является излишним.
При этом агентства во многом сами являются местом обучения сотрудников. Опытные риэлторы дают инструкции молодым, однако это еще не значит, что каждый человек. Пришедший по объявлению, способен заниматься этой работой. Но агентства эта проблема не останавливает — наоборот, этот бизнес процветает.
В 90-х годах появилось хоть какое-то обучение. Проблема в том, что с годами оно осталось на том же уровне — никаких принципиальных изменений так и не произошло. До сих пор многие риэлторы современности отдают предпочтение нашим грамотно составленным онлайн тестам для агентов по недвижимости, с которыми вы можете ознакомиться здесь, нежели какому-то эфемерному образованию, непонятно кем придуманному.
Почему люди не любят риэлторов
Из-за того, что люди регулярно сталкиваются с негативным опытом работы с риэлторами, постоянно возникают сообщества в социальных сетях, направленные против агентств. И против самих риэлторов, как прокладки между хозяином недвижимости и покупателем/арендатором. И собственно это абсолютно правильно. Ведь по сути риэлторы паразитируют на и без того бедных людях.
Люди пытаются объединяются и помогают друг другу арендовать жилье без посредников. Интересно, что эти сообщества вполне себе процветают и доказывают, что посредники на рынке недвижимости нужны далеко не всем.
Однако риэлторы сами пользуются этими сообществами. Например, арендодатель может получить звонок от якобы потенциального арендатора и согласиться показать квартиру. Но к его удивлению в его дом приедет риэлтор вместе со своим клиентом. И что самое интересное риэлтор даже не договаривался с владельцем квартиры о том, что в их сделке будет посредник (то есть он сам), поскольку свою прибыль он получит от клиента.
Подобные ситуации лишь сильнее настраивают людей против посредников — никто не любит тех, кто зарабатывает деньги из воздуха, еще и в такой наглой манере.
Современные риэлторы вызывают у людей гораздо больше негативных эмоций, чем положительных. К сожалению, и сама специфики работы на этом поприще никак не меняется, а меняется лишь ее внешний облик. По сути это все тот же самый способ заработать легкие деньги, как это было еще в 90-х.
Вероятно, чем больше технологии будут проникать в нашу повседневность, тем меньшую роль будут играть для нас агенты по недвижимости. Это как раз тот случай, когда прогресс действительно изменит жизнь к лучшему.
В один прекрасный день создадут такой сервис, который заменит эти прокладки и лишит их заработка. Ведь подавать автоматически заполненную форму 2 НДФЛ сервис уже научился, так скоро и до автоматического написания договоров по купле-продаже или аренде недвижимости прогресс дойдет.
Ну а пока, уважаемые клиенты агентств по недвижимости. Готовьте свои денежки, если не хотите самостоятельно в данном вопросе разобраться — вас будут стричь.