Как безопасно рассчитаться за недвижимость?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно рассчитаться за недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Как арендовать ячейку в Сбербанке при продаже квартиры?

Сбербанк России способствует осуществлению сделок купли-продажи недвижимости путем проставления кредитов и иных услуг, включая аренду ячеек.

Банк предлагает хранение средств, предоставляя клиентам гарантию их сохранности, удобство доступа. Условия аренды в Сбербанке во многом сходны с аналогичными услугами в иных финучреждениях. Клиентам предлагается:

• полная конфиденциальность;
• сохранность сейфа благодаря охранной и противопожарной системам;
• возможность выбрать любой срок аренды (от 1 дня до 3 лет с продлением), арендовать сейф оптимального размера (шириной 31-62 см и высотой до 60 см);
• доступ к ячейке в дни работы банка.

Для клиентов, осуществляющих куплю-продажу квартиры, разработана программа предоставления индивидуальных сейфов для расчетов.

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:

1. Стороны оформляют договор купли-продажи.
2. Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
3. Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
4. По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.

Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.

Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. Как проходит процедура

После нотариального заверения договора между продавцом и покупателем нужно выбрать учреждение, предоставляющее услуги по аренде мини-сейфов в депозитариях. Посетив финансовое учреждение с паспортом, потенциальный клиент составляет с банком типовой договор. Денежные средства пересчитываются, проверяются и помещаются на хранение в депозитную ячейку. После этого комплект ключей передается работником банка на руки покупателю.

Продавец на этом этапе не имеет доступа к сейфу. Возможность получить причитающиеся деньги у него появится только после оформления приобретенной недвижимости в собственность новым владельцем. Регистрация объекта в Росреестре по времени занимает 7 календарных дней. Именно такой срок устанавливает законодательство РФ.

Требования к составлению договора купли-продажи через ячейку

В рамках проведения сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки, заключают 2 договора:

1. Купли-продажи между текущий собственником и покупателем, вносящим средств в ячейку.
2. С банком о выделении ячейки нужных размеров для закладки денежной суммы согласно условиям сделки.

Как использовать банковскую ячейку при покупке недвижимости?

---

Смоделируем ситуацию: есть предмет купли/продажи стоимостью 9 миллиона рублей, устная договоренность. Между продавцом и покупателем найден консенсус – оплата недвижимости через банковскую ячейку, можно приступать к оформлению необходимого пакета документов. Однако, чтобы гарантом сделки выступил банк, нужно двигаться в русле следующей инструкции:

1. Выбор финучреждения, предоставляющего услугу аренды мини-бокса.
2. В банке покупатель недвижимости (он же – инициатор проката ячейки) подписывает типовой договор аренды мини-сейфа, где обознаются: паспортные данные арендатора, номер лицензии финучреждения, бокса, ключа, срок, сумма, график доступа и ограничения.

Применительно к конкретной ситуации: положив 9 млн рублей в ячейку, покупатель теряет доступ к наличке. Как правило, на все время аренды мини-хранилища. Продавец получает доступ к сумме только после того, как предоставит переоформленные на покупателя документы. Если продавец не выполняет свои обязательства в течение обозначенного срока, деньги возвращаются покупателю жилплощади.

1. Деньги, подготовленные для хранения, пересчитываются, проверяются на подлинность кассиром банка и в присутствии сторон сделки замыкаются в ячейке.
2. В риэлтерской, нотариальной конторе или в одном из помещений банка заключается договор купли/продажи. После этой процедуры ключ от мини-сейфа передается покупателю.
3. Далее продавец и покупатель регистрируют переход права собственности по договору купли/продажи в ЕГРП (единый госреестр прав). Затем демонстрирует документ, подтверждающий госрегистрацию, служащему банка и получает доступ к ячейке с деньгами. На этом сделка по продаже недвижимости через банковскую ячейку считается закрытой.

Таким образом, финансовое учреждение выступает гарантом, все детали закреплены в договоре, деньги пересчитываются, проверяются и перемещаются в ячейку на хранение в присутствии покупателя, продавца, сотрудника банка. В итоге сделка становится безопасной для обеих сторон.

Как проходит сделка: схема и порядок действий

Рассмотрим, как происходит покупка и продажа квартиры с использованием банковской ячейки, кто должен платить за аренду сейфа – покупатель или продавец, а также другие нюансы сделки. Схема сделки будет состоять из нескольких последовательных этапов, а именно:

1. Заключение договора аренды банковской ячейки покупателем.
2. Помещение денег в ячейку в размере, который указан в договоре.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Поведение государственной регистрации сделки в уполномоченном органе согласно действующему законодательству.
5. Предъявление продавцом документов, подтверждающих переход права собственности с целью получения денежных средств.
6. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, покупатель вправе забрать денежные средства обратно, заплатив финансовой организации за аренду ячейки.

Банковская ячейка – что это?

Ячейка представляет собой небольшой выдвижной сейф. Находится он в банковском хранилище. В нем можно хранить любые ценные вещи на усмотрение клиента. Это могут быть ценные бумаги, деньги, драгоценности, документы.

Перед помещением содержимого в ячейку банкиры знакомят клиента с перечнем предметов, которые нельзя хранить в такой ячейке – наркотики, ядовитые и взрывчатые вещества и тому подобного.

При аренде ячейки банк гарантирует сохранение полной конфиденциальности. Никто кроме арендатора ячейки не будет знать о том, что именно оставлено на хранение. Банк, в свою очередь, гарантирует неприкосновенность и полную сохранность содержимого ячейки.

В большинстве случаев банковская ячейка имеет два замка. Ключ от первого хранится у сотрудника банка, от второго – у клиента. Это служит дополнительной гарантией сохранности.

Хранение может быть ответственным и индивидуальным. Различия этих видов в той ответственности, которую берет на себя финансовое учреждение. В первом варианте сотрудник банка перед закрытием ячейки проводит опись всех вложений.

В этом случае при пропаже хотя бы одного вложения банк берет на себя полную ответственность за произошедшее, обязуясь возместить материальную стоимость пропажи. Такого рода хранение стоит достаточно дорого, поэтому на практике к таким договорам прибегают реже, чем ко второму виду.

Как составить договор аренды банковской ячейки

Каждый банк предоставляет клиентам уже готовые формы для заполнения договора и допсоглашения об аренде ячейки. Но для их заполнения клиенту необходимо будет предоставить пакет документов:

• документ удостоверяющий личность – паспорт;
• при отсутствии гражданства необходимо будет предоставить вид на жительство;
• если клиент – военнослужащий, нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

После заполнения всех бумаг на руки клиенту будет предоставлен типовой договор с указанием всех нюансов договоренности:

• номер;
• срок действия аренды;
• номер арендованного сейфа;
• внесенная за использование сейфа сумма;
• права и обязанности всех сторон, принимающих участие в сделке, также должны быть прописаны форс-мажорные обстоятельства.

В том случае, если продавец также арендовал ячейку для закладки в нее расписки о получении денег, в договоре должно быть прописано условие доступа к этому сейфу. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств проговаривается возможность доступа к ячейке с деньгами.

Если в сделке участвует больше двух сторон, то договор должен предусматривать систему взаиморасчета между всеми заинтересованными сторонами.

Плюсы взаиморасчетов через аренду банковской ячейки

Данный вид расчета при приобретении недвижимости по популярности лидирует по сравнению с расчетом у нотариусов. Данный вид расчета имеет и свои положительные стороны:

1. Вероятность столкнуться с обманом близка к нулю.
2. Факт передачи денежных средств легко доказуем, а значит исключает разбирательства, связанные с этим моментом.
3. Мошенники не рискуют связываться таким видом расчетов, стараясь проводить все операции с глазу на глаз.
4. Продавец забирая средства может заранее подстраховаться и заказать охрану в сопровождение.
5. Аренда ячейки – доступная процедура.
6. Хранилище всегда охраняется.
7. Пользоваться банковской ячейкой может каждый, для этого не нужно обладать специальными знаниями.

Плюсы и минусы использования такой оплаты

Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.

Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:

• Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.

  Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.

• Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.

  ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.

• Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
• Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
• В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.

Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:

• Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
• Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.

  Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.

• Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
• Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.

Расчёты за квартиру через аккредитив

Аккредитивом является обязательство банка по поручению клиента перечислить с его счёта деньги указанном лицу в случае предъявления им определённых документов.

Принцип тот же, что и при использовании банковской ячейки для сделок с недвижимостью. Отличие лишь в том, что переводятся безналичные средства, а в ячейку закладываются наличные.

Банк, в котором открыт аккредитив, является эмитентом, а тот, что выдаст деньги получателю – исполнителем. На практике это может быть один банк.

Дополнительно должна быть указана возможность банка-эмитента отозвать деньги у банка-исполнителя. Также бывает гарантированный аккредитив, при котором деньги не переводятся до заключения сделки, а хранятся в банке-эмитенте. Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает их реальный перевод банку-исполнителю ещё до окончания регистрации сделки.

Чаще всего используют именно покрытый аккредитив без права отзыва.

Недостатками таких расчётов при покупке квартиры на вторичной рынке являются:

• Большое количество документов.
• Высокая стоимость услуги.
• Затраты времени.
• Сравнительно небольшое количество банков, предоставляющих такую услугу.
• Дополнительные комиссии.
• Сложности с возвратом денег при отмене сделки.

При использовании аккредитива и банковской ячейки банк не несёт ответственность за подлинность документов, при предъявлении которых продавцу отдают деньги.

К тому же, о сделках на большие суммы банки обязаны сообщать в налоговую службу.

Всё это делает такой способ расчёт не очень популярным, тем более что люди заинтересованы в расчёте наличными деньгами, а также потому, что аккредитив не подходит для расчёта в альтернативных сделках.

Похожие записи:

• Универсальное пособие с 01.01.2023
• Легко ли будет отмежевать землю после 2023 года
• Как расторгнуть контракт без включения в РНП: разъяснения Минфина РФ.