Договор аренды с правом выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участниками договора аренды земли с выкупом могут быть физические, юридические лица Российской Федерации, которым законодательством не запрещается проведение такой сделки. В статье 550 Гражданского Кодекса оговорено, что законной признается лишь письменная форма продажи недвижимости. Несоблюдение этого делает сделку недействительной.

У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета

Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.

В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.

Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.

Финансовые расходы при оформлении договора

Любая процедура оформления земельных участков в аренду предусматривает уплату госпошлины, а также оплату составляемой на арендуемый объект технической документации.

Размер госпошлины для частного лица будет составлять 2000 рублей, для юридического лица такая сумма равняется 22000 рублей.

Разработка технической документации специалистами Росреестра на арендуемый участок повлечет за собой растраты для физических и юридических лиц в размере 5-6 тысяч рублей. Стоимость зависит от размера, условий, особенностей, места расположения и сложностей земельного участка.

ВАЖНО! Соглашение на аренду земли у государственных или муниципальных органов власти у нотариуса не регистрируется. Такое соглашение на аренду земли с правом выкупа это прерогатива государственного реестра.

Но перед тем, как заключить договор арендатор может обратиться к хорошему нотариусу, чтобы он помог определиться с выгодными условиями заключения такого соглашения.

В таком случае нотариус возьмет за свои услуги определенную оплату.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Отличия договора аренды земли с правом выкупа от лизинга

Гражданский кодекс в видах аренды содержит также договор финансовой аренды или лизинга земли. Его часто противопоставляют договору аренды земельного участка с выкупом, однако между ними есть ряд существенных различий.

Аренда земельного участка с правом выкупа	Лизинг с правом выкупа
Право собственности у арендодателя на землю уже существует на момент заключения договора.	У лизингодателя нет права собственности на объект лизинга на момент заключения договора.
Ответственность за недостатки земельного участка лежит на арендодателе.	Ответственность за недостатки земельного участка лежит на третьем лице — продавце.
Спорные отношения решаются только между арендатором и арендодателем, это помогает уладить их быстрее, ввиду того, что стороны всего две.	Споры, исходящие из договора лизинга, в большинстве случаев требуют участия трех лиц – лизингодателя, лизингополучателя и продавца. Таким образом, трем субъектам сложнее прийти к консенсусу, что влияет на сроки разрешения спора.

Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.

Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:

• подписали договор, сроком более чем 3 года;
• наследники пожизненных арендаторов;
• построили на территории капитальное здание (дом, баню).

Документы и условия аренды с последующим выкупом

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ. Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• межевой план земельного участка;
• заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

• документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
• официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Образец типового договора аренды земельного участка с последующим выкупом

Для того чтобы верно составить документ, стороны должны понимать, какие именно требования предъявляются к такому документу законом.

В первую очередь положения договора должны быть наиболее конкретны. Не допускается включать в текст положения, которые могут быть истолкованы несколькими способами. В соглашении должно быть указано, что право собственности может перейти только тогда, когда арендатор выплатить определенную сумму денежных средств.

Необходимо понимать отличия такого договора от соглашения о рассрочке при купле-продаже объекта. Основная разница между ними заключается в том, что при рассрочке, лицо выплачивает полную стоимость объекта в течение определенного периода. Для аренды же с последующим выкупом характерно то, что собственник участка еще получает средства и за временное пользование этим объектом.

Стоимость участка земли должна быть выплачена собственнику до того, как истечет срок аренды. Платежи осуществляются периодически в срок, который согласовали две стороны.

В соглашении рекомендуем указать, когда именно право собственности переходит к арендатору.

В тексте соглашения должны быть указаны следующие положения:

• Информация об участниках договора;
• Период действия соглашения;
• Данные об участке земли;
• Сведения о правах и обязанностях сторон;
• Порядок расчета между сторонами;
• Процедура расторжения документа;
• Подписи сторон.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

Возможно ли заключить такую сделку

За последние годы законодательная база в области землепользования была значительно регламентирована. Требовалось навести порядок в отношении земельных наделов.

Теперь проводить сделки по обмену, продаже, дарению, аренде и выкупу стало гораздо проще. Нужно следовать положениям законов и кодексов — земельного, гражданского и административного.

В частности, можно ознакомиться с:

Существует некоторые специфические условия при составлении договора аренды, особенно если он предполагает последующий выкуп.

Типовой договор носит определенный временный интервал и после окончания срока действия собственник получает свой надел обратно.

Арендатор будет вправе использовать участок в соответствии с разрешенным видом деятельности и категорией земли.

Если не хватает средств и техники, то есть возможность заключить дополнительную сделку субаренды на срок, не превышающий основной договор.

Досрочное расторжение возникает при невыполнении обязанностей, нанесении вреда наделу или постоянных задержек с оплатой платежей. Они производятся в соответствии с оговоренным графиком и будут учтены при выкупе.

Право выкупа участка должно быть заложено сразу, потому что договор будет носить смешанный характер. Правда даже отсутствие этого пункта не означает, что арендатор после окончания срока не сможет осуществить сделку покупки.

Чтобы не затрачивать время на подготовку дополнительного соглашения и походы по судебным инстанциям, достаточно подойти в составлению договора, исходя из действующих норм и положений закона.

Процедура носит весьма прозрачный характер, некоторые изменения скорее связаны со статусом арендодателя. Собственником является частное и юридическое лицо, муниципальный и государственный орган.

Документы для подписания и регистрации

Ускорить процедуру, гарантировать законность и не получить отказ смогут собранные и подготовленные документы.

К ним относят:

• оригиналы и нотариально заверенные копии участников сделки или законных представителей после оформления доверенности;
• правоустанавливающие бумаги, доказывающие факт регистрации и количество владельцев;
• письменное нотариальное согласие других собственников, не имеющих претензий (при продаже они имеют право преимущественного выкупа, что нужно учитывать);
• кадастровый план и паспорт вместе с актом об установлении точных границ и размеров;
• генеральный план и технический паспорт, если на участке выстроены и зарегистрированы объекты, вместе с выпиской из реестра;
• согласованный и подписанный договор аренды, где зафиксирован последующий выкуп с указанием срока;
• проплаченная квитанция государственной пошлины.

Подготовленное заявление подается заранее, еще за 3 месяца до окончания срока аренды.

При составлении договора используют типовой образец.

В нем присутствуют следующие положения:

• данные из паспортов собственника и арендатора;
• сам предмет договора временного владения с указанием целевого назначения;
• характеристики участка, включая кадастровый номер, план, адрес;
• номер свидетельства о праве собственности с перечислением имеющихся объектов и коммуникаций;
• срок действия, не менее трех лет;
• размеры и график платежей с возможностью вносить изменения один раз в год;
• права и обязанности, позволяющие использование надела на назначению, выращивание сельхозкультур или постройку жилых строений с соблюдением всех мер безопасности;
• условия и порядок выкупа участка, определенные двумя сторонами (в окончательную стоимость зачисляются выплаченные платежи);
• обстоятельства досрочного расторжения при несоблюдение пунктов договора и нанесении существенного вреда наделу;
• форс-мажор и варианты решения спорных вопросов путем переговоров или в судебном порядке;
• банковские реквизиты для перечисления средств и точные адреса участников сделки.

Когда владельцем является физическое лицо, к тому же, один собственник, то достаточно изучить правоустанавливающие и кадастровые документы и сверить данные с выпиской из реестра.

Если кадастровый паспорт отсутствует, то предстоит пригласить кадастрового инженера для проведения замеров. Он составит план размежевания и акт об установлении границ.

Предстоит подать заявление с некоторыми документами для постановки на учет и выдачи паспорта с идентификационным номером. Стоимость услуги варьируется от 2022 до 15000, хотя в некоторых регионах она подскакивает до 50 тысяч рублей.

Благодаря этому удастся точно узнать размеры и характеристики надела, а также рыночную стоимость на сегодняшний день.

Кадастр позволит получить свидетельство о праве собственности и лишь затем подготовить договор аренды. Подобная ситуация обычно складывается в том случае, когда участки были выданы до 2022 года и факт передачи был зафиксирован в бюро инвентаризации без выдачи свидетельства.

Постановка на кадастровый учет и последующая регистрация была прописана десять лет назад, когда заработали положения соответствующих законов. Владельцу придется не только обрести права, но заодно оплатить задолженности по земельному налогу за три года.

Арендодателем становятся органы местной власти, таким образом получающие неплохую добавку в бюджет.

Предпринимаются следующие действия:

• обнаруживается подходящий участок и затем подается заявление с просьбой арендовать землю;
• проводится аукцион, где выигрывает участник, предложивший самую высокую арендную плату; первоначальная ставка составляет примерно 2 процента от кадастровой стоимости;
• в одном лоте должно быть не более одного участка (если в торгах участвует только один претендент, то именно с ним обязаны заключить аренду, если будет внесен задаток и на руках имеются аукционные бумаги);
• торги проходят как по инициативе администрации, так самих граждан, претендующих на свободный надел.

Заявление рассматривают примерно от 2 до 3 месяцев. Затем следует отказ и организация аукциона. Он проводится через 30 дней после оповещения участников. Последний срок подачи заявки с документами заканчивается за 5 дней до проведения торгов.

Отказ властей происходит по нескольким причинам:

• участок не был размежеван и внесен в кадастровый учет.
• отсутствует свидетельство о регистрации;
• нет сведений о техническом состоянии;
• действуют ограничения в обороте или предстоит изъятие надела;
• земля зарезервирована для местных и государственных нужд.

Определена категория льготников, куда обычно входят нуждающиеся семьи, специалисты и пенсионеры. Для многодетных семей предусмотрены дополнительные привилегии и выгодные условия.

Формально здесь тоже проводится аукцион, только стоимость арендной платы будет на порядок ниже.

Без проведения торгов можно обойтись в случае аренды нового образованного участка.

Для этого необходимо:

• подобрать подходящий надел соответствующей категории, подготовить схему и провести кадастровые работы;
• подать заявление в местные органы вместе с подготовленными документами (на рассмотрение отводится один месяц);
• при отсутствии претензий со стороны собственников соседних участков и положительной резолюции производится постановка на учет и выдача кадастрового паспорта;
• подготавливается заявление с просьбой предоставления земли в долгосрочную аренду, максимальный срок составляет 49 лет.

Кто может выкупить землю из аренды в собственность?

В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?

В целом, это могут сделать и частные лица, и организации, владеющие недвижимостью на арендуемом у государства (муниципалитета) участке. Во втором случае основной причиной может быть желание вести коммерческую деятельность на должным образом зарегистрированной территории и без дополнительных выплат в государственный бюджет.

Проще всего это сделать тем гражданам РФ, у которых имеются собственные постройки на данной территории. Причем это могут быть и жилые дома, которые еще находятся на этапе закладывания фундамента или установки стен. В этом случае нужно просто зарегистрировать объект как незавершенное строительство, и можно подавать заявление на выкуп земли из аренды в собственность.

Право можно реализовать и без объектов недвижимости на территории земельного участка. Если владелец территории — частное лицо или фирма, то значительных отличий от предыдущего варианта не будет. Но в случае, если владелец — государство, все усложняется. Участок, после одобрения запроса на его выкуп, выставляется на аукцион, что может привести к значительному росту цены земли, если есть другие претенденты.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как оформить в собственность землю под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Похожие записи:

• Размер госпошлины за замену водительского удостоверения в 2023 году
• Виды организационно правовых форм юридических лиц в 2023 году
• Что такое справка о дтп и где ее взять