Цена аренды складов в Екатеринбурге

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цена аренды складов в Екатеринбурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какую складскую недвижимость мы оцениваем?

2. Западные арендаторы: уйдут или останутся?

3. Документы для оценки квартиры

4. У коммерции все сложилось

5. Как была определена кадастровая стоимость?

6. Стройки застройщиков стартующие в 2023 году

7. Торговая недвижимость: рокировка арендаторов

8. Ситуации, когда оценка складской недвижимости обязательна

9. Поквартальная статистика рынка недвижимости

10. Критерии оценки, определяющие стоимость склада, помещения

11. Общая ситуация на рынке

12. Спрос: арендаторы и операторы находились еще до завершения строительства

Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.

Какую складскую недвижимость мы оцениваем?

Специалисты группы компаний «Платинум» имеют все необходимые разрешительные и квалификационные документы для проведения оценки складских помещений и комплексов любого назначения.

Мы оцениваем:

производственные, распределительные и снабженческие склады;
площади, принадлежащие производственным, торговым, транспортным компаниям, логистическим и экспедиторским службам, таможне;
склады и их части, складские комплексы;
распределительные, перевалочные здания, а также помещения длительного хранения;
продовольственные, фармацевтические, универсальные, смешанные, специализированные и другие склады;
открытые и закрытые площадки;
с любым видом хранения (напольным, стеллажным и т.д.);
с любыми транспортными связями (включая автомобильные или железнодорожные подъезды, причалы).

Западные арендаторы: уйдут или останутся?

Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.

«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».

По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.

Документы для оценки квартиры

Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.

Для недвижимости на вторичном рынке:

документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности

Для недвижимости на первичном рынке:

договор долевого участия
акт приема-передачи квартиры
документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)

У коммерции все сложилось

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.

Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.

В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.

Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.

Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году

Компания	Площадь, кв.м.	Объект
PNK Group	182 000	ВсеИнструменты.ру
Ориентир	154 000	Распределительный центр Ozon
X5 Retail Group	89 384	Распределительный центр X5 Retail Group
Русич	88 708	Индустриальный парк «Холмогоры»
«Логопарк Менеджмент»	58 790	Склад Bosch Siemens
Wildberries	53 000	Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь
ПСК «Атлант-Парк»	49 980	ПСК «Атлант-Парк», корпус 33
«Логопарк Менеджмент»	49 615	Склад «Яндекс.Маркет»
Radius Group	43 098	Индустриальный парк «Южные Врата»

Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.

В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 — 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.

В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.

Как была определена кадастровая стоимость?

Одним из прибыльных видов бизнеса в большом городе считается сдача в аренду складов и складских комплексов, а также организация хранения товаров на подобных объектах. Чтобы оценить реальную стоимость строения с учетом последний тенденций рынка недвижимости, необходима оценка склада независимым экспертом.

Специалисты группы компаний «Платинум» проведут комплексный анализ с учетом всех инженерно-технических характеристик и предоставят подробный отчет с указанием расчетной стоимости всего складского комплекса, отдельного строения или его части, а также обоснованием полученных выводов.

Наша организация выполняет оценку складской недвижимости по запросу физических и юридических лиц, судебных и следственных органов. В ряде случаев обязательность подобных процедур закреплена законодательно:

При решении вопросов, связанных с кадастровой стоимостью – в 2015 году поменялся механизм расчета налоговых отчислений, и некоторые владельцы складских помещений остались недовольны итоговой величиной налога на имущество. Чтобы оспорить кадастровую стоимость и снизить размер обязательных платежей, необходимо провести оценку имеющихся складских помещений.
Для оформления кредита под залог помещений. Независимая оценка складкой недвижимости необходима для расчета рыночной и ликвидационной стоимости. Банк, определяя сумму финансирования, должен знать, сколько сможет выручить средств, если заемщик откажется платить по кредиту, а имущество придется пустить с молотка.
Для нотариуса при оформлении наследства – рыночная стоимость используется при расчете величины государственной пошлины.
При внесении недвижимого имущества в уставный капитал компании – по закону, если пополнение осуществляется неденежными активами (материальными или нематериальными) на сумму от 20 тыс. руб. и выше, то оценка обязательна.
При банкротстве или ликвидации компании – чтобы реализовать имущество, необходимо знать его рыночную стоимость.

Кроме этого, оценочные процедуры проводятся при:

покупке или продаже складских помещений – для определения рыночной цены;
планировании и привлечении инвестиций;
постановке или списании с баланса компании;
расчете страховых выплат и ежемесячных платежей при оформлении страховки;
расчете ущерба вследствие порчи имущества;
расчете рыночной арендной ставки (если планируется сдавать склады арендаторам).

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы получить подробную информацию о процедуре оценки, а также особенностях и нюансах работы специалиста в конкретном случае.

Мы оцениваем:

производственные, распределительные и снабженческие склады;
площади, принадлежащие производственным, торговым, транспортным компаниям, логистическим и экспедиторским службам, таможне;
склады и их части, складские комплексы;
распределительные, перевалочные здания, а также помещения длительного хранения;
продовольственные, фармацевтические, универсальные, смешанные, специализированные и другие склады;
открытые и закрытые площадки;
с любым видом хранения (напольным, стеллажным и т.д.);
с любыми транспортными связями (включая автомобильные или железнодорожные подъезды, причалы).

Для нас нет невыполнимых задач: оценим любой объект – от небольшого склада при магазине до масштабного комплекса с десятками ангаров.

Конкретный список необходимых бумаг специалист озвучит после ознакомления с деталями предстоящей процедуры. В частности, для оценки складов могут потребоваться:

правоустанавливающие документы;
кадастровая и техническая документация;
сведения из БТИ (экспликация, планы каждого этажа);
бухгалтерская информация, включая стоимость о начальной стоимости имущества (для юридических лиц);
паспортные данные или реквизиты компании-заказчика.

По результатам работы будет оформлен отчет об оценке стоимости складской недвижимости, включающий не только итоговые цифры, но и описание методики расчета, обоснование полученных результатов.

Результаты процедуры во многом зависят от квалификации оценщика. Если специалисту не хватает опыта и знаний, он может упустить из виду факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Независимая оценка складского помещения – сложный и ответственный процесс, поэтому доверять его лучше настоящим профессионалам. В Екатеринбурге и Свердловской области можно обратиться к специалистам группы компаний «Платинум»: многолетний стаж, безупречная репутация и высокий уровень квалификации гарантируют точность любых расчетов и оценок.

Какие факторы влияют на итоговую стоимость?

Назначение помещения – для продовольствия или медикаментов, транспорта или опасной продукции.
Местоположение – далеко или близко находятся населенные пункты, дороги.
Наличие подъездных путей (включая водные и железнодорожные), их удобство, развитость транспортной сети поблизости.
Площадь объекта.
Наличие парковочных зон поблизости.
Конструктивные и технические особенности.
Возраст здания, степень изношенности стен, кровли, коммуникаций.
Оборудование склада (видеонаблюдение, охранная и пожарная сигнализации, вентиляция, климат-системы и пр.).
Внутренняя планировка (боксы, общие стеллажи).

В зависимости от задач, поставленных перед оценщиком, учет этих и иных факторов позволяет рассчитать рыночную, ликвидационную, инвестиционную, восстановительную или специальную стоимость.

Почему нам доверяют?

Мы входим в топ-30 российских оценочных компаний по результатам 2018 года (по данным рейтингового агентства «Эксперт РА»).
Материальная ответственность организации застрахована на сумму 200 миллионов рублей.
Отчеты специалистов выполняются в соответствии с федеральным законодательством и ФСО, имеют юридическую силу и могут использоваться для предъявления в государственные, муниципальные, следственные и судебные органы, кредитно-финансовые организации.

Наши специалисты приедут в удобное для вас время, оперативно проведут осмотр объекта и в короткие сроки подготовят отчетную документацию. Свяжитесь с нашими операторами, чтобы записаться на бесплатную консультацию, получить список необходимых документов или согласовать место и время проведения оценочной процедуры.

Биржевой курс на 22 ноября 2021

74.17

Стройки застройщиков стартующие в 2023 году

AVS Group. Многоэтажка на севере Уктуса

Осенью 2022 года дочерняя AVS Group фирма СЗ «Рентор» по результатам торгов получила участок (2 887 кв. м.) под жилую застройку рядом с перекрёстком ул. Щербакова и ул. Самолётной в северной части жилого района Уктус. Участок находится всего в 300 метрах от территории строящегося «Золотого» автовокзала. Сегодня «AVS Девелопмент» – активно работает в сегменте коммерческой недвижимости, но есть у неё и реализованные проекты жилой недвижимости. В 2019 году компания ввела клубный дом «Кристалл» на Химмаше, сечас реализует проект коттеджного посёлка «Николин ключ».

ACONS Group начнёт строить Малую Голландию

Застройщик ACONS Group планирует в 2023 году ввести в эксплуатацию два дома 4 очереди ЖК Clever park. Дом №6 сдаётся в третьем квартале, дом №7 – в четвёртом. Сегодня компания занимается согласованием рабочей документации на благоустройства набережной Clever park и уже обратилась за предоставлением земельного участка для производства работ.

Продать квартиру безопасно, быстро и выгодно

Один из перспективных проектов ACONS Group – квартал Малая Голландия, который разместится на искусственном острове, насыпанном на заболоченной территории, некогда бывшей дном Паркового пруда в восточной части ЦПКиО им. Маяковского. В настоящее время компания разрабатывает проектную документацию и ведёт подготовительные работы на площадке. В конце 2023 года планирует начать строительно-монтажные работы.

«Астра-Девелопмент». Две башни напротив Екатеринбург Арены

В 2023 году застройщик «Астра-Девелопмент» сдаёт первый дом в составе ЖК «Кварталы Venezia» в Верхней Пышме. Что касается новых стартов, то известно о трёх проектах, которые компания может запустить в скором времени. В первую очередь это вторая и третья очереди ЖК «На Татищева». Жилой комплекс расположен в квартале улиц Нагорная – Плотников – Татищева – Семёна Лагоды (жилой район ВИЗ).

Второй проект – высотный жилой комплекс, который должен появиться рядом с перекрёстком улиц Репина и Посадской. Новостройка расположится в непосредственной близости от отеля «Гуру», через дорогу от трибуны D Екатеринбург Арены. Новый жилой комплекс будет состоять из двух 30-этажных «свечек», объединённых галерей на уровне земли. Архитектурный облик новостройки достаточно яркий. Фасады сформированы из крупных рельефных элементов с намёком на высокую готику. Можно говорить, что две башни, которые встанут напротив Екатеринбург Арены, будут иметь некоторое сходство с собором Нотр-Дам де Пари и нью-йоркским небоскрёбом Эмпайр-стейт-билдинг.

Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина

В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.

Купить квартиру быстро, выгодно и безопасно

В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.

«Атлас Девелопмент». Новый проект неподалеку от метро Ботаническая

Застройщик «Атлас Девелопмент» планирует в первом квартале 2023 года сдать сразу три секции жилой экосистемы 4YOU (первый, второй и четвертый дома). Комплекс расположен в квартале улиц Онежской, Шатурской и переулка Столярного. Через первые этажи трех домов 4YOU пройдет пешеходная галерея с коммерческой инфраструктурой. В «семейной секции», где будут исключительно трехкомнатные квартиры предусмотрен частный детский сад. В конце 2023 года обозначен срок сдачи новой секции проекта «Парк столиц» – в эксплуатацию будет введен дом «Гонконг». Кроме того, как напоминают в «Атлас Девелопмент», в 2022 году компания вышла в новый регион. Она строит бутик-отель в Сочи. На 2023 год запланирован ввод объекта.

Анастасия Стройкова коммерческий директор «Атлас Девелопмент»

В 2023 году планируется старт нового проекта от «Атлас Девелопмент» – новостройки в пределах первого ценового пояса – в районе Нового автовокзала, неподалеку от метро Ботаническая. Общая площадь квартир в проекте составит порядка 58 тысяч кв. метров. Помимо этого, мы продолжаем строительство флагманского проекта – жилой экосистемы «Парк столиц». В 2023 году начнется строительство следующей очереди, состоящей из двух домов. Всего в проекте их будет десять, объединят дома пешеходная галерея и двор-парк с собственным водоемом.ГК «БРОЗЭКС». Восемь домов и школа в «Уют-Сити»

ГК «БРОЗЭКС» ведёт строительство ЖК «Огни Исети» в Екатеринбурге. Но флагманский проект компании – микрорайон «Уют-Сити» на территории города Берёзовского. Здесь уже введено в эксплуатацию 46 жилых домов. Особенность проекта — квартиры в новых домах поступают в продажу только когда дом уже построен. В уходящем 2022 году компания завершила строительство шести домов возле Малахитового бульвара и закончила работы на Александровском проспекте – главной артерии микрорайона «Уют-Сити». Совсем скоро схема движения общественного транспорта по «Уют-Сити»будет изменена, здесь появятся четыре дополнительных остановочных пункта.

В 2023 году ГК «БРОЗЭКС» планирует ввести в эксплуатацию ЖК «Огни Исети», продолжить застройку усадеб «Жаворонки» и строительство восьми домов в «Уют-Сити». Основные же силы будут брошены на строительство школы в «Уют-Сити». Работы на площадке начнутся в скором времени.

Вячеслав Брозовский собственник ГК «БРОЗЭКС»

2022 год показал, что ГК «БРОЗЭКС» идет в верном направлении. Следуя намеченному курсу мы не останавливаемся на строительстве только в Березовском, но и активно осваиваемся в Екатеринбурге. В уходящем году мы дали старт продажам ЖК «Огни Исети» на Левобережном Уктусе, в историческом центре Екатеринбурга достроили 7-этажный деловой центр с подземным паркингом. У нас есть цель по развитию «Уют-Сити» – это не только строительство новой школы в 2023 году (к слову в 2023 году в Свердловской области по схеме государственно-частного партнерства (ГЧП) запланировано строительство всего двух школ и одна из них – это «Уют-Сити»), но и появление инфраструктурных объектов таких как торговый центр, ледовая арена, бассейн.

1-комнатная ↔ комната
2-комнатная ↔ 1-комнатная
3-комнатная ↔ 2-комнатная
4-комнатная ↔ 3-комнатная
мкр. Автовокзал
Академический
Ботанический
мкр. ВИЗ
Вокзальный
Вторчермет
Втузгородок
Елизавет
мкр. ЖБИ
Заречный
Кольцово
Компрессорный
Новая Сортировка
Парковый
Пионерский
Птицефабрика
Старая Сортировка
мкр. Уктус
мкр. УНЦ
Уралмаш
мкр. Центр
Широкая Речка
Эльмаш
Юго-Западный
Шарташский рынок
Завокзальный
Синие Камни
Мичуринский
Лечебный
Совхозный
Химмаш
Солнечный
п. Изоплит
Калиновский
Верх-Исетский р-н
Железнодорожный р-н
Орджоникидзевский р-н
Кировский район
Октябрьский р-н
Чкаловский район
Ленинский район
п. Медный
г. Берёзовский
г. Верхняя Пышма
г. Среднеуральск
г. Арамиль

Торговая недвижимость: рокировка арендаторов

Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.

Крупные торговые центры опустели, арендаторы, чтобы не платить огромные штрафы за досрочное расторжение договоров, просто закрыли магазины.

По данным Российского совета торговых центров, в банкротном и предбанкротном состоянии находится около 200 ТРЦ, в ближайшее время это количество может увеличиться еще на 100 объектов.

Массовый уход западных брендов

Главный удар приняли на себя крупные ТРЦ: в них доля арендаторов международных брендов доходила до 30%. На сегодняшний день, по оценке CORE.XP, уже ушло с российского рынка 34,4% брендов, 37,5% приостановило деятельность и не обслуживает покупателей, но продолжает оплачивать аренду (за досрочный выход из договора аренды полагаются огромные штрафы). 28,1% брендов приняло решение изменить название и остаться работать в России.

На сегодняшний день в ТРЦ столицы работает около 150 иностранных брендов. За неполных 11 месяцев 2022 года на рынок вышло всего шесть международных брендов.

По профилю среди арендаторов лидирует fashion-сегмент (59,9% операторов), по географии происхождения — бренды из США (22,4%), Италии (15,1%) и Франции (10,5%), комментирует Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.

Локальные российские и ряд турецких брендов рассматривают варианты занять ниши, которые освобождаются после ухода международных брендов из России. Но в среднесрочной перспективе развитие ритейла будет сдерживать снижение потребительской активности, уверена Татьяна Дивина.

Растет вакантность торговых площадей

После ухода западных брендов объем свободных площадей в ТРЦ значительно вырос. К концу 2022 года доля вакантных площадей в крупных ТРЦ может достичь 13–15%, считают в Commonwealth Partnership.

Ввод новых торговых площадей замедлился

В уходящем году темпы ввода в эксплуатацию новых торговых центров замедлились как в столице, так и в регионах. Так, например, в III квартале 2022 года в Москве было введено всего 39,7 тыс. кв. м. По итогам трех кварталов года объем нового строительства составил 76,7 тыс. кв. м (по данным Commonwealth Partnership).

По мнению Татьяны Дивиной, до конца года анонсировано открытие нескольких районных торговых центров, поэтому общее количество новых торговых площадей в столице по итогам года может достичь 100 тыс. кв. м.

В 2023 году, если экономическая ситуация не будет ухудшаться, объем нового ввода составит 400–450 тыс. кв. м, считают в Nikoliers. В то же время эксперты не исключают вероятность переноса сроков ввода до 50% прогнозного объема. Большей частью на рынок будут выходить малоформатные ТЦ, значительная доля придется на проекты транспортно-пересадочных узлов и торговых центров окружного и регионального форматов.

Топовые локации в ТРЦ занимают российские бренды

У отечественных компаний появился отличный шанс занять самые привлекательные локации в ТРЦ вместо ушедших западных брендов. За последние шесть месяцев 15 российских fashion-ритейлеров открыли свои магазины в столичных ТРЦ — такие цифры приводят в Nikoliers.

Около 20 отечественных брендов увеличило площади магазинов в два–три раза и пересмотрело ассортимент. Так, в 2023-м открыть магазины в новом формате (товары для дома) планирует бренд Lime. Группа компаний «Ташир» в июле запустила новую сеть товаров для дома Zebra Home. В октябре 2022 года в ТЦ «Афимолл Сити» открылся мультибрендовый магазин обуви и аксессуаров.
Появляется больше ТЦ районного и окружного форматов

Изменение модели потребления и покупательского поведения (сегодня люди не хотят тратить полдня на шопинг) приводит к росту количества ТЦ районного масштаба.

«Также малоформатные ТЦ становятся инфраструктурными объектами, которые отлично подходят для проведения концептуальных экспериментов», — добавляет Евгения Хакбердиева.

От fashion — к развлечениям

Одним из ключевых трендов уходящего года является концептуальное переориентирование торговых центров с fashion-составляющей в сторону более устойчивых сфер потребления: общепита, развлечений, образования, спорта и здоровья, указывает Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG.

В ряде ТРЦ на месте кинотеатров уже открываются фитнес-центры, развлекательные центры, медицинские клиники. Вполне вероятно, что в будущем в ТЦ появятся конференц-залы, коворкинги, арт-пространства, лектории. Собственники ТЦ понимают, что такие операторы будут создавать трафик.

Ситуации, когда оценка складской недвижимости обязательна

В одних ситуациях заказчик обращается в оценочную компанию по собственной инициативе, в других – к этому его обязывает закон. Рассмотрим, когда оценка складов и складских помещений обязательна по закону.

При оспаривании кадастровой стоимости

В 2015 году предприниматели были неприятно удивлены, что налог на их имущество в виде коммерческой недвижимости увеличился в разы. Этому было объяснение: налог начали рассчитывать на основе кадастровой стоимости. А методики её определения, в свою очередь, далеки от идеала и результаты порой сильно завышены. Владельцы складской недвижимости в любой момент могут оспорить кадастровую стоимость (но лучше это сделать не позже 5 лет с момента проведения последней кадастровой оценки). В этой ситуации рыночная оценка склада обязательна, так как процедура оспаривания сводится к уменьшению кадастровой стоимости до уровня рыночной.

При привлечении заёмных средств под залог складской недвижимости

Владельцы, желающие оформить кредит с обеспечением, должны представить банку отчёт об оценке от авторитетной оценочной компании. Можно заказать оценку штатному оценщику кредитного учреждения, но практика показывает, что он склонен занижать стоимость залогового имущества. Что ещё важно знать? Оценщик при оценке для банка устанавливает не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Решение о сумме кредита банк принимает, исходя из второй стоимости. С чем это связано? Если владелец складской недвижимости перестанет выполнять обязательства по кредитному договору, кредитное учреждение будет вынуждено реализовать имущество, чтобы вернуть средства. А реализовывать его он будет не по полной рыночной, а по ликвидационной стоимости.

При вступлении в права наследования

Коммерческая недвижимость, так как же и как жилая, может быть передана по наследству. В момент вступления в права наследования наследники обязаны представить нотариусу отчёт об оценке. Зная рыночную стоимость объекта, нотариус сможет определить размер госпошлины. Для прямых наследников госпошлина будет составлять 0,3% от размеры рыночной стоимости, а для других – 0,6%.

При внесении складской недвижимости в уставный капитал (в качестве неденежного взноса)

По закону, если участник ООО оплачивает долю в уставном фонде не денежными средствами, а имуществом, то оценка последнего обязательна. Оценка предотвратит от нарушения закона (а он требует, чтобы имущество может быть внесено в качестве вклада по такой цене, которая не превышает его рыночную стоимость).

При банкротстве предприятия

Если предприятие признаётся банкротом, то оценка его имущества перед реализацией на торгах обязательна. Если складская недвижимость в этой ситуации оценивается как часть имущественного комплекса, то не проводится самостоятельная оценка только одного актива. Отметим, что ситуациях, перечисленных выше, складские помещения и складские комплексы оцениваются отдельно, безотносительно к другому имуществу владельца.

Поквартальная статистика рынка недвижимости

Обращаем Ваше внимание, что на часть статей введена подписка.

За определенную плату Вы получаете полный доступ ко всем материалам статистики рынка недвижимости.

Мы постоянно развиваем статистическую базу и в дальнейшем будем публиковать новые статьи.

Критерии оценки, определяющие стоимость склада, помещения

Рынок складских и производственных площадей невероятно разнообразен и активен. При оценке склада или помещения под производство учитываются специфические ценообразующие факторы:

Местоположение
Удобные подъездные пути
Закрытость территории
Наличие железнодорожной ветки
Выделенные мощности по коммуникациям
Наличие специальных приспособлений
(дебаркадеры, кран-балки, погрузочно-разгрузочные механизмы)

Охрана территории
Наличие парковки для грузовиков
Отопление склада
Год постройки
Класс склада
Физический износ помещений и т.д.

Общая ситуация на рынке

— Сегмент складов оставался наиболее стабильным сектором коммерческой недвижимости в III квартале 2022 года. Негативные тенденции, характерные для сегментов коммерческой недвижимости, на секторе складской логистики отразились в меньшей степени.

Как и ранее, продолжается процесс «гибридизации» сектора, что вызвано существовавшим и сохраняющимся высоким спросом на склады со стороны компаний e-commerce. Благодаря им «гибридный склад» фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.

В то же время складские запасы на 1 сентября 2022 года выросли на 37,3% к соответствующему периоду прошлого года, а складские запасы к среднемесячному объему производства составили 65,5% (в том числе в Минске 83,9%).

Грузооборот транспорта достиг лишь 75,3% к прошлогоднему периоду, сократился за 8 месяцев также экспорт (на 3,2%) и импорт (на 10,3%). Розничный товарооборот снизился на 1,2%.

Спрос: арендаторы и операторы находились еще до завершения строительства

Спрос в сегменте складов в 2022 году сохранялся наиболее стабильным и устойчивым среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Для сегмента не были характерными ротационные явления, отказы и освобождение значительных площадей. Скорее, наоборот: в большинстве реализованных на протяжении года проектов еще до завершения строительства и ввода в эксплуатацию на площади находились операторы и арендаторы.

Спрос стимулирует не только деловая активность в секторе складской логистики, но и низкое предложение качественных площадей. Так, на одного жителя Минска приходится немногим более 0,7 кв. м площади современных складов, что в два и более раза ниже, чем в столичных агломерациях соседних государств. Кроме того, пристоличные логистические комплексы и распределительные центры национальных ретейлеров зачастую обслуживают еще и бизнес в других регионах.

Поэтому, несмотря на сравнительно высокие объемы нового строительства по меркам локального рынка в 2021 году и за три квартала 2022-го, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы. Кроме того, что сохранялся высокий спрос на аренду в спекулятивном сегменте, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты, то есть когда строили под заказ.

Лидерами, формировавшими спрос, были и остаются торговые компании (традиционный ретейл и, безусловно, e-commerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кстати, импортерам понадобились дополнительные площади в связи с введением контрсанкций в начале 2022 года, а затем и в связи с новыми санкциями из-за начала войны в Украине и решением ряда компаний прекратить работу на рынке Беларуси.